Bebauungsplan Nr. 318 - Rosenkränzchen -
a) Beschlussfassung über die vorgebrachten Anregungen aus der öffentlichen
Auslegung zum Bebauungsplan Nr. 318 - Rosenkränzchen
b) Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 318 - Rosenkränzchen

Darstellung der Sachlage:

Lage des Plangebiets:

Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 318 – Am Rosenkränzchen – befindet sich am nördlichen Rand des Stadtgebietes an der Linnicher Straße südlich der Kreuzung Bundesstraße 57, Landesstraße 240 und Kreisstraße 27. Es umfasst das Flurstück 401 der Flur 22, das Flurstück 8 der Flur 68 in der Gemarkung Alsdorf. Das Plangebiet wird

• im Norden durch das Flurstück 4, Gemarkung 68,
• im Osten durch Teile der Flurstücke 4 und 6, Gemarkung 68,
• im Süden durch die Straße Am Rosenkränzchen sowie
• im Westen durch die Linnicher Straße begrenzt.

Die Gesamtgröße des Plangebiets beträgt etwa 3,6 ha. Im Zuge der Weiterentwicklung des Vorentwurfs wurde die Abgrenzung des Plangebietes zum Entwurf verkleinert (vgl. Verfahrensverlauf)(Anlage 1).

Planerische Rahmenbedingungen:

Regionalplan

Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Aachen (2003) stellt für das Plangebiet und die angrenzenden Flächen der bestehenden Ortslage Neuweiler Allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich mit der Überlagerung Regionale Grünzüge dar.

Landschaftsplan

Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereichs von Landschaftsplänen. Der Geltungsbereich des Landschaftsplans II – Baesweiler / Alsdorf / Merkstein – grenzt jedoch nördlich, östlich und westlich an das Plangebiet. Entlang dieser Grenzen liegen die geschützten Landschaftsbestandteile 2.4-76 (Baumreihen an der B 57 zwischen Alsdorf und Baesweiler) und 2.4-118 (Gehölzreihen Flurbereinigung Bettendorf östlich der B 57).

Flächennutzungsplan

Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Stadt Alsdorf stellt das Plangebiet als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Einzelhandel dar. Im Nordwesten wird das Plangebiet durch eine oberirdische Versorgungsleitung gekreuzt. Die Planung berücksichtigt das Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB, wonach Bebauungsplane aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind.

Bebauungsplan

Innerhalb des Plangebiets liegen keine rechtskräftigen Bebauungspläne.

Umweltbericht

Als Anlage zur Begründung wurde ein Umweltbericht erstellt. Im Umweltbericht werden die für die Schutzgüter relevanten Aspekte und Funktionen, die durch die vorhabenbezogenen Wirkungen mehr oder minder stark beeinträchtigt werden, aufgezeigt.

Anlass und Ziel der Planung:

Das Plangebiet liegt am Nordrand der Ortslage Neuweiler. Nördlich und östlich grenzen Ackerflächen an, im Süden sowohl Wohnbebauung entlang der Brahmsstraße als auch verschiedene gewerbliche Nutzungen entlang der Linnicher Straße (B 57). Westlich der Linnicher Straße liegen ein Autohaus und nördlich daran angrenzend weitere Ackerflächen. Das Plangebiet umfasst den bisherigen Einzelhandelsstandort mit einer Fläche von ca.

36.400 m².Der bisherige Einzelhandelsstandort wird derzeit durch einen großvolumigen, teilweise zweigeschossigen Einzelhandelskomplex geprägt. Daneben befinden sich weitere untergeordnete bauliche Anlagen, wie Lagerflächen und eine Waschstraße, auf dem Areal. Auf dem restlichen Areal erstrecken sich Parkplatzflächen, so dass sich der Standort heute weitgehend versiegelt darstellt. Darüber hinaus wird der nördliche Grundstücksteil durch eine Freileitung überspannt.

Die vorhandenen Nutzungen sind im Norden, Osten und Westen eingegrünt, z.T. auf Flächen innerhalb, z.T. auch außerhalb des Plangebiets.

Das Plangebiet ist größtenteils flach und weist eine Höhenlage von etwa 150 m ü.NHN auf. Höhenunterschiede zu den umgebenden Nutzungen (max. etwa 3,5 m im Nordosten) werden durch Böschungen zu den umgebenden Flächen ausgeglichen, die überwiegend innerhalb der randlichen Eingrünung liegen.

Der im Norden des Stadtgebietes gelegene Einzelhandelsstandort ist bereits seit 1969 etabliert (Genehmigung 1969 als SB-Warenhaus; 1976 Ergänzung Baumarkt; 1994 erneute Erweiterung / Umstrukturierung mit Garten- und Zoomarkt, Elektrofachmarkt, Supermarkt und Shops; 2003 erneute Umstrukturierung mit baurechtlicher Genehmigung von 4.907 m² Verkaufsfläche für Supermarkt, 499 m² für Shops, 1.742 m² für Elektrofachmarkt sowie 3.976 m² für Baumarkt).

Im Rahmen ihrer Planungshoheit beabsichtigt die Stadt Alsdorf seit geraumer Zeit, die Umstrukturierung und Revitalisierung des Einzelhandelsstandortes (mit heute inzwischen leerstehenden Flächen infolge von Geschäftsschließung) im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung planungsrechtlich vorzubereiten. Grundlage hierfür ist u.a. das im Jahr 2008 von der BBE Unternehmensberatung GmbH erstellte und 2012/2013 fortgeschriebene Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept für das gesamte Stadtgebiet. Danach ist das Plangebiet im Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept als Ergänzungsstandort für den großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel festgeschrieben. Es wird empfohlen, den Bestand festzusetzen und Weiterentwicklungen auf den nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich zu beschränken, woraufhin im Jahre 2009 erstmals ein Aufstellungsbeschluss zur Sicherung dieser Planungsziele gefasst wurde.

Die aktuelle Planung zielt darauf ab, den Standort städtebaulich und architektonisch neu zu ordnen und hinsichtlich der Sortimente in Anlehnung an das städtische Einzelhandelskonzept umzustrukturieren. Dazu soll der heutige Gebäudekomplex abgerissen und ersetzt, sowie der derzeitige Branchenmix verändert werden. Vorgesehen sind ein Lebensmittelvollsortimenter (Großer Supermarkt) sowie ein Bau-, Heimwerker und Gartenmarkt (Fachmarkt). Für den Standort liegt zzt. kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umstrukturierung ist insofern die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Der Flächennutzungsplan der Stadt Alsdorf stellt bereits eine Sonderbaufläche für Einzelhandel dar, so dass der aufzustellende Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan abgeleitet werden kann. Diese Empfehlung findet sich auch im Ziel 6.5-7 des Landesentwicklungsplans (LEP) NRW wieder, gemäß dem vorhandene Standorte von Vorhaben außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen in Sondergebieten gem. § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzt werden dürfen. Dabei sind die Sortimente und Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baulichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter durch nicht-zentrenrelevante Sortimente ist möglich.

Planungsrechtlich zulässig ist derzeit eine Verkaufsfläche von insgesamt etwa 11.125 m², zusammengesetzt aus 7.148,45 m² für zentrenrelevante Sortimente sowie 3.976,93 m² für nicht-zentrenrelevante Sortimente. Vorgesehen ist zukünftig die Verkleinerung der Verkaufsfläche des Lebensmittelvollsortimenters auf 2.950 m² nahversorgungsrelevante Kernsortimente inkl. 10 % zentrenrelevante Randsortimente sowie die Erhöhung der Verkaufsfläche auf 8.175 m² für den Bau-, Heimwerker- und Gartenmarkt (= nichtzentrenrelevante Kernsortimente inkl. 10 % zentrenrelevanter Randsortimente).

Insofern entspricht die Planung sowohl den Vorgaben des LEP NRW als auch den Empfehlungen des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzepts der Stadt Alsdorf.

Gemäß dem Ziel 6.5-7 des LEP NRW gehen die Festsetzungen der Verkaufsflächen im Zusammenhang mit den Sortimenten dabei nicht über die bestehende Genehmigungssituation hinaus. Auch bei einer Berücksichtigung des maximal zulässigen 10%-Anteils zentrenrelevanter Randsortimente im Baumarkt (817,5 m²) ergibt sich in der

Summe mit 3.767,5 m² im gesamten Plangebiet eine Verkaufsfläche nahversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente deutlich unterhalb der aktuell genehmigten Verkaufsfläche zentrenrelevanter Sortimente von 7.148,45 m². Die Erhöhung der Verkaufsfläche des Baumarktes von 3.976,93 m² auf künftig 8.175 m² entspricht der im Ziel 6.5-7 des LEP eingeräumten Möglichkeit des Ersatzes zentrenrelevanter durch nicht-zentrenrelevante Sortimente. Der Empfehlung des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzepts der Stadt Alsdorf, den nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich weiterzuentwickeln, wird damit gefolgt.

Um die planungsrechtliche Grundlage für die Ansiedlung der o.g. großflächigen Einzelhandelsbetriebe als Verbrauchermarkt mit Verkaufsflächen für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente sowie Baumarkt mit zentrenrelevantem Randsortiment entsprechend der, aktuell in Fortschreibung befindlichen Alsdorfer Liste zu schaffen, werden die Sonstigen Sondergebiete SO1 und SO2 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2f. BauNVO mit entsprechender Zweckbestimmung für nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Einzelhandel sowie für Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf festgesetzt.

Verfahrensverlauf:

In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung am 17.12.2009 wurde erstmals ein Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 318 - Am Rosenkränzchen – gefasst (VL 2009/0161-2.1). In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung am 01.03.2018 wurde auf Basis der aktualisierten Plankonzeption der Grundstückseigentümer, Projektentwickler und künftigen Betreiber ein erneuter Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 318 – Am Rosenkränzchen –, mit vergrößertem Plangebietsumgriff, die Billigung des städtebaulichen Entwurfes sowie die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gefasst.

Die frühzeitige Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 16.03. bis zum 17.04.2018 statt. Im Rahmen dessen wurde seitens der Stadt Alsdorf am 22.03.2018 auch eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (Bürgerversammlung) durchgeführt. In der Sitzung des Arbeitskreises STRIKT der StädteRegion Aachen am 18.04.2018 erfolgte die Vorstellung des Vorhabens und im Anschluss hieran ist der regionale Konsens unter Wahrung der vorgetragenen Interessen herbeigeführt worden.

Der Vorentwurf wurde auf Basis der Anregungen um Hinweise zur Kriminalprävention, zur durch das Plangebiet verlaufenden Hochspannungsfreileitung, zur Entsorgung sowie Kennzeichnungen auf Basis der Bodenverhältnisse ergänzt. Festsetzungen für die Regelung von Werbeanlagen wurden an die Erfordernisse der Anbauverbotszone angepasst.

Im Zuge des weiteren Verfahrens stellte sich heraus, dass die südöstliche Erweiterungsfläche für die Entwicklung des Standortes nicht mehr erforderlich ist. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches wurde entsprechend angepasst, so dass der Plangebietsumgriff nunmehr wieder den Abgrenzungen des Flächennutzungsplans entspricht. Weitere Konkretisierungen der Festsetzung der Sortimentsstruktur in Bezug auf die Sortimente und die jeweilige maximale Verkaufsfläche wurden in die textliche Festsetzung aufgenommen. Zwischenzeitlich wurde auch die Überarbeitung der Alsdorfer Liste zur Definition der nahversorgungsrelevanten sowie zentrenrelevanten Sortimente als Bestandteil des Einzelhandelskonzepts fortgeführt (VL 2019/0001/A61). Zusätzliche Konkretisierungen wurden in Bezug auf Werbeanlagen in die textlichen Festsetzungen eingearbeitet.

In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung vom 31.01.2019 (VL 2018/0487/A61-1) wurde die Änderung des räumlichen Geltungsbereiches beschlossen, sowie der überarbeitete städtebauliche Entwurf und der Bebauungsplanentwurf zum Bebauungsplan Nr. 318 – Am Rosenkränzchen – gebilligt. Ferner wurde der Beschluss für die vorgebrachten Anregungen aus der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung und die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 318 – Am Rosenkränzchen – gefasst. Die Beteiligung im Rahmen der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte mit dem Schreiben vom 20.02.2019 und fand in der Zeit vom 22.02.2019 bis zum 22.03.2019 statt.

Beschreibung des städtebaulichen Entwurfes zum Bebauungsplan Nr. 318:

Als Art der baulichen Nutzung wird für die baulich zu nutzende Fläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein Sondergebiet gem. § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO festgesetzt. Es ist die Errichtung eines Einzelhandelskomplexes mit einer Geschossfläche von über 1.200 m² vorgesehen. Insofern sind Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten nicht auszuschließen. Zu diesem Zweck wurde durch die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA) die Auswirkungsanalyse zur Umstrukturierung des Einzelhandelsstandortes Am Rosenkränzchen mit Datum vom 21.02.2018 erstellt. Erhebliche Auswirkungen konnten nicht festgestellt werden.

Innerhalb des Plangebiets ist die Ansiedlungsmöglichkeit von in ihren Sortimenten unterschiedlich ausgerichteten Einzelhandelsbetrieben vorgesehen. Zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung ist es erforderlich, die Art der baulichen Nutzung für die Nutzungsbereiche differenziert festzusetzen. Im südlichen Teil ist die Ansiedlung von Lebensmittelvollsortimentern (Großer Supermarkt, SO1), im nördlichen Teil die Ansiedlung von Bau-, Heimwerker- und Gartenmärkten (Fachmarkt, SO2) vorgesehen. Die betriebsbezogenen Verkaufsflächen und zugehörigen Sortimente werden in Anlehnung an die geplanten und gutachterlich untersuchten Nutzungen unter Berücksichtigung der planerischen Vorgaben des Landesentwicklungsplans sowie des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Alsdorf festgesetzt.

Die aktuelle Alsdorfer Liste als Auszug aus dem Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf wird Bestandteil der Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans.

Der städtebauliche Entwurf (Anlage 2) sowie der dazugehörige Bebauungsplanentwurf (Anlage 3) einschließlich der textlichen Festsetzungen (Anlage 4), der Begründung (Anlage 5) sowie der Umweltbericht (Anlage 6) sind dieser Vorlage beigefügt. Darüber hinaus wurden zu dem Bebauungsplanentwurf Nr. 318 – Am Rosenkränzchen eine Artenschutzprüfung Stufe I (Vorprüfung) (Anlage 9), eine Auswirkungsanalyse zur Umstrukturierung des Einzelhandelsstandortes (Anlage 10), ein Schalltechnisches Prognosegutachten (Anlage 11) sowie eine Verkehrsuntersuchung (Anlage 12) erstellt.

Darstellung der Rechtslage:

Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 318 – Am Rosenkränzchen – ist das Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), in der zuletzt geänderten Fassung.

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung fasst folgenden Empfehlungsbeschluss für den Rat der

Stadt Alsdorf:

Der Rat der Stadt Alsdorf beschließt:

a) nach Prüfung der vorgebrachten Anregungen aus der öffentlichen Auslegung (VL 2018/0487/A61-1) zum Bebauungsplanverfahren Nr. 318 – Am Rosenkränzchen –, die von der Verwaltung dazu vorgelegten Beschlussentwürfe (Anlage 7, rechte Spalte).

b) den Bebauungsplanentwurf Nr. 318 – Am Rosenkränzchen – als Satzung.

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Der Bebauungsplanes Nr. 318 – Am Rosenkränzchen – hat bis auf die Personalkosten keine finanziellen Auswirkungen für die Stadt Alsdorf. Die Erstellung des Bebauungsplanes durch ein externes Planungsbüro inkl. sämtlicher Fachgutachten sowie die Kosten der Umsetzung der Planung sind durch den Investor zu tragen.

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 318 – Am Rosenkränzchen – handelt es sich um die Überplanung eines bereits bebauten Bereichs (Flächenrecycling) und somit nicht um eine erstmalige Flächeninanspruchnahme. Aufgrund der vorhandenen Nutzungen bzw. des vorhandenen Nutzungsgrades im Plangebiet konnte unter Berücksichtigung der grünordnerischen Festsetzungen kein Ausgleichserfordernis gemäß der gesetzlichen Eingriffsregelung ermittelt werden. Nähere Erläuterungen können dem Umweltbericht entnommen werden.

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde eine Artenschutzprüfung Stufe 1 (BKR Aachen) erarbeitet. Die zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konflikte empfohlenen Maßnahmen wurden als Hinweise in den Bebauungsplan übernommen. Bei Berücksichtigung der Maßnahmen sind mit dem Vorhaben laut Untersuchung keine Verstöße gegen das Artenschutzrecht des § 44 BNatSchG zu erwarten.

Anlage/n:

Anlage 1 –Geltungsbereich

Anlage 2 –Städtebaulicher Entwurf

Anlage 3 –Bebauungsplanentwurf

Anlage 4 –Textliche Festsetzungen

Anlage 5 –Begründung

Anlage 6 –Umweltbericht

Anlage 7 –Tabellarische Zusammenstellung der im Zuge der Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen

Anlage 8 –Im Zuge der Offenlage Eingegangene Stellungnahmen

Anlage 9 –Artenschutzprüfung Stufe I (Vorprüfung) mit Datum vom 21.02.2018; BKR Aachen, Noky & Simon

Anlage 10 – Auswirkungsanalyse zur Umstrukturierung des Einzelhandelsstandortes mit Datum vom 21.02.2018; GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln

Anlage 11 – Schalltechnisches Prognosegutachten; Graner+Partner Ingenieure; September 2018

Anlage 12 – Verkehrsuntersuchung; BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing.

Reinhold Baier GmbH; September 2018

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				gez. Lo Cicero-Marenberg
Bürgermeister		Erster Beigeordneter		Technische Beigeordnete