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Strategische Entwicklung der Stadtentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG
Herzogenrath


Letzte Beratung
Dienstag, 09. Juli 2019 (öffentlich)
Federführend
Wirtschaftsförderung, Tourismus und Öffentlichkeitsarbeit
Originaldokument
http://ratsinfo.herzogenrath.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=6818

Der Ausschuss nimmt die Ausführungen der Geschäftsführung über die strategische Entwicklung der Stadtentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung und Geschäftsführung der SEH GmbH & Co. KG, die

  • Einbringung des Betriebs gewerblicher Art TPA sowie der Anteile an der Baugenossenschaft
  • Übertragung des Bockreiterzentrums
  • Vermarktung der Gewerbeflächen des „Vetrotexgeländes“
  • Entwicklung und Vermarktung des Wohngebietes „Am Maar“

gemeinsam vorzubereiten und den zuständigen Gremien (Gesellschafterversammlung, Ausschüsse, Rat) mit Darstellung der organisatorischen und personellen Rahmenbedingungen zur Entscheidung vorzulegen. Im Hinblick auf die Einbringung des BgA TPH und der Anteile an der Baugenossenschaft sind die Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt, der Wahrnehmung der Gesellschafterrechte sowie die steuerlichen Folgen zu prüfen und darzulegen.

 

 

Sachverhalt:

Mit beiliegendem Schreiben vom 06.05.2019 haben die CDU- und SPD-Fraktion beantragt, die die Geschäftsführung der Stadtentwicklungsgesellschaft zu beauftragen, die strategische Entwicklung der Gesellschaft vorzustellen.

Die Geschäftsführung wird in der Sitzung die konzeptionellen Überlegungen zur strategischen Ausrichtung der Gesellschaft anhand eines Vortrages näher erläutern.

Ist-Situation

Die Gesellschaft wurde in 2017 gegründet und das Jahr 2018 wurde genutzt, um die Gesellschaft grundsätzlich zu konstituieren bzw. ein erstes Projekt vorzubereiten.

Das Jahr 2019 wurde als eigentliches Startjahr anvisiert, da ab Spätsommer 2018 neben dem Gründungsgeschäftsführer ein weiterer Geschäftsführer (im geringen Stundenaufwand) hinzukam.

Die Stadtentwicklungsgesellschaft ist ideenreich mit einem breiten Aufgabenspektrum von Stadterneuerung, sozialem Wohnungsbau, Wirtschaftsförderung und ökologischem Stadtumbau ausgelegt. Die Geschäftsführung stellt im Folgenden mögliche Handlungsfelder vor, um die strategische Ausrichtung der Gesellschaft konkretisierend abzustimmen und voranzubringen. Die möglichen Geschäftsfelder werden im Folgenden in der Reihenfolge präsentiert, in der diese im Gesellschaftervertrag zu finden sind.

  1. Erwerb, Veräußerung, Vermarktung und Erschließung von Grundstücken, Gebäuden…sowie Fortführung von Vermietungen und Verpachtungen

Dieses Geschäftsfeld ist breit gefächert, eine Kernaktivität einer Stadtentwicklungsgesellschaft und muss dementsprechend gewürdigt werden. Grundsätzlich kann dazu die Begrifflichkeit Projektentwicklung genutzt werden. Projektentwicklung meint: bislang übersehene Potenziale zu erkennen und Liegenschaften in Wert zu setzen. Ob es sich dabei um ein Grundstück oder ein bestehendes Gebäude handelt, ist dabei sekundär.

Es geht darum, strategisch interessante Immobilien im Sinne der Stadtentwicklung zu sichten, zu sichern und zu entwickeln.

Erst daran anschließend reihen sich die übrigen Geschäftsfelder wie Bauen, Verwalten und Vermarkten an. Den Claim Sehen Entwickeln Handeln haben wir aus eben diesem Ansatz kreiert.

  1. Projektentwicklung

In das Themenfeld Projektentwicklung fällt zunächst die Recherche strategischer Immobilien. Diese werden anschließend mit einer potenziellen Nutzung beplant. Wird hiernach ein Mehrwert für den Standort Herzogenrath gesehen, kann die SEH investieren.

Projekte einer Stadtentwicklungsgesellschaft sind oftmals langwierig und oftmals wirtschaftlich nicht attraktiv, da die Gesellschaft auch oder gerade dort aktiv wird, wo der Markt versagt. Das heißt, dass sicherlich Planungskosten anfallen werden (um ein Projekt zu bewerten), die unrentierlich sind. Beispielsweise untersucht die Gesellschaft ein strategisch gut liegendes Grundstück. Im Rahmen der Planung ergibt bspw. die Bodenuntersuchung eine Erkenntnis, dass das Grundstück nur mit enorm hohem finanziellem Aufwand bau- oder vermarktungsreif gestaltet werden kann. Zu diesem Zeitpunkt sind bereits Planungs- und Ingenieurkosten angefallen. Aufgrund des Ergebnisses soll das Projekt nicht weiter verfolgt werden. Die wirtschaftlich erfolgreichen Projekte müssen auch die Kosten aus den vorbeschriebenen unrentierlichen Projekten tragen.

  1. Investieren und Bauen

Entscheidet sich die Gesellschaft aufgrund der Vorrecherchen/Vorplanung dazu, das Projekt weiter zu verfolgen, kommen wir zu weiteren potenziellen Geschäftsfeldern: investieren und bauen.

Die Gesellschaft erwirbt ein Grundstück. Im Vorfeld dazu muss bereits die Finanzierung des Gesamtprojekts gesichert sein. Dazu gibt es unterschiedliche Ansätze, die sich über Kapitaleinlagen der Stadt Herzogenrath, Gesellschafterkredit, Bürgschaft durch den Gesellschafter oder anderen Finanzierungsinstrumenten wie beispielsweise Forfaitierung umsetzen lassen. Im Fall der SEH steht kein nennenswertes Eigenkapital oder Liquidität zur Verfügung, das/die Investitionen in der notwendigen Größenordnung zulassen bzw. erlauben.

Wenn eine Stadtentwicklungsgesellschaft einen nennenswerten Immobilienbestand aufbauen will, sollte sie über einen hinreichende Kapitalausstattung verfügen. Diese liegt bei mindestens 30 % der Investitionssumme. Von einem nennenswerten Immobilienbestand kann erst dann ausgegangen werden, wenn mindestens 10 Mio. € investiert worden sind. Folglich dessen liegt das Eigenkapitalerfordernis bei nicht unter 3 Millionen €.

Mögliche Investitionsprojekte sind strategisch wichtige (Bestands-)Immobilien oder auch die Erstellung von immobilienwirtschaftlicher Infrastruktur wie bspw. Kindergärten.

  1. Immobilienservice

Die SEH kann zudem Aufgaben des städtischen Immobilienmanagements gestalten. Aktuell kümmern sich viele Akteure um ca. 60 städtische Immobilien. Viele Kümmerer verhindern Synergieeffekte. Dieses Tätigkeitsfeld sollte zentriert koordiniert werden. Insbesondere wenn es sich um heterogene Immobilien handelt. Im städtischen Eigentum befinden sich mindestens drei Arten von Immobilien: Schulen/Kindergärten bzw. andere öffentl. Gebäude, (Sozial-) Wohnungen und Immobilien, der der Wirtschaft zur Verfügung gestellt werden. Allein bei den drei (Mieter-) Klienteltypen sind unterschiedliche Kundenhandling-Strategien zu wählen. Gemeinsame Abrechnungsmodi können Mengenvorteile ergeben etc. Diese koordinierende Funktion muss in einer Hand bleiben. Ein langwieriger Prozess, der sicherlich zu Synergieeffekten führen wird.

Aus der Sicht der Geschäftsführung sollte jedoch aufgrund des Zusammenhanges zur Wirtschaftsförderung und zum Stadtmarketing die Bewirtschaftung und Vermarktung gewerblich genutzter Immobilien, insbesondere das Bockreiterzentrums, der SEH übertragen werden.

  1. Betrieb gewerblicher Art (BgA) Technologie Park Herzogenrath

Zum einen gibt es die Technologie-Park Herzogenrath GmbH, zum anderen gibt es auf städtischer Seite den BgA TPH.

Der BgA vereinnahmt einerseits die Pachteinnahmen, die seitens der TPH GmbH aufgrund von Vermarktungsleistung erwirtschaftet werden, anderseits sollte dieser Teile der Kosten (Dach und Fach-Instandhaltung etc.) tragen, die an der Liegenschaft Technologie Park Herzogenrath anfallen. Das ist das eigentlich angedachte Modell. In den letzten Jahren ist von den jeweils jährlich in den städt. Haushalt eingestellten 200 T € oftmals “nicht viel” bei der Immobilie angekommen.

Es erscheint sinnvoll, den TPH an die SEH zu verkaufen oder zu übertragen. Das sorgt für Fokus und vermeidet Steueraufwand von ca. 100 T€.

  1. Standortmarketing zur Werbung und Förderung der Ansiedlung von Betrieben etc.

Derzeit ist die Thematik Stadtmarketing inhaltlich und personell bei der Stadt Herzogenrath angesiedelt. In Kombination mit Öffentlichkeitsarbeit und Kultur kümmert sich die direkt beim Bürgermeister angesiedelt Stabsstelle S 80 um die Thematik. Neben Stadtmarketing beinhaltet die Zuständigkeit zudem die Bereiche Einzelhandel/Leerstandsmanagement, Tourismus und Städtepartnerschaft, die aktuell durch die Personalie E. Gluth abgedeckt werden.

Diese Bereiche in die SEH zu integrieren, macht aus Sicht der Geschäftsführung keinen Sinn, da es sich dabei um Zuschussgeschäfte handelt. Der Bereich Wirtschaftsförderung ist ebenfalls in der Stabsstelle platziert. Hier besteht die besondere Situation, dass der erste Ansprechpartner für Unternehmen (was zumindest so angedacht ist) auch Geschäftsführer der SEH ist. Aktuell wird diese Tätigkeit mit 20 % des Stundenvolumens des Herrn Eßers abgerechnet. Die Bereiche greifen ineinander und können inhaltlich schwer und personell gar nicht getrennt werden. Dies beinhaltet ebenfalls die Tätigkeit des Herrn Eßers als Geschäftsführer der TPH GmbH, die derzeit mit 50 % der Personalkosten abgerechnet werden.

Das (Zuschuss-) Geschäftsfeld Wirtschaftsförderung ist somit aus dem Arbeitsalltag der SEH nicht herauszunehmen. Hierbei ist insbesondere die Spartenbildung zu berücksichtigen, um nicht dem Vorwurf der verdeckten Gewinnausschüttung zu entsprechen.

Schnittmengen zu diesem Geschäftsfeld hat auch das Gewerbeflächenmanagement bzw. die Gewerbeflächen(infrastruktur)erstellung.

Die Stadt Herzogenrath verfügt aktuell nicht über ein nennenswertes Gewerbeflächenpotenzial. In der Vergangenheit wurde versäumt, ein strategisches Gewerbeflächenmanagement aufzubauen. Größter Nachteil ist dabei, dass die Preisentwicklung im Bereich der für eine derartige Nutzung prädestinierten Ackerlandflächen exponentiell angestiegen ist.

Konnten Ackerlandflächen vor ca. 10 Jahren noch zu einem Quadratmeterpreis von 5 bis 10 € erworben werden, zahlt man heutzutage Preise oberhalb von 20 €. Addiert man die Infrastrukturschaffung in einer Größe von ca. 30 € pro m² hinzu, ergibt dies einen Verkaufspreis von oberhalb von 50 €, ohne dass der Entwickler einen Cent am Projekt verdient hat. Von Projektkosten wie bspw. Marketing und Vermarktungskosten ganz zu schweigen. Es ist erkennbar, dass dieses Geschäftsfeld eher ein Zuschussgeschäft(-Feld) ist.

Aus diesem Grund schlägt die Geschäftsführung vor, die Entwicklung/Erschließung von Gewerbegebieten zunächst bei der Stadt Herzogenrath zu belassen und die SEH lediglich mit der entgeltlichen Vermarktung von Gewerbeflächen zu beauftragen. Hier kann ein erstes Projekt die Vermarktung der Gewerbeflächen an der Bicherouxstraße sein, weil hierfür ggfs. Fördermittel in Höhe von ca. 45.000 € generiert werden können.

Hierbei ist insbesondere eine kluge und vorausschauende Grundstücksvorratspolitik zu skizzieren und zu betreiben. Ohne dieses Flächenmanagementtool wird die zukünftige Entwicklung am Standort immer wieder gehemmt sein.

  1. Eigenkapitalausstattung

Bei vielen Stadtentwicklungsgesellschaften in Nordrhein-Westfalen erfolgte vor Jahren eine Sacheinlage des kommunalen Gesellschafters in Form von Grundstücken mit stillen Reserven. Also der Weg, der mit dem Tennenplatz in Niederbardenberg geplant und beschlossen ist. Dieses Modell hat sich bei Stadtentwicklungsgesellschaften an vielen Stellen gut bewährt, denn die Stadtentwicklungsgesellschaft (re)finanzierten sich durch die Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass angesichts der NKF-Bewertung in den Bilanzen der Kommunen zurzeit fast flächendeckend keine oder kaum noch stille Reserven vorhanden sind. Hierzu ist die Situation bei der Stadt Herzogenrath zu durchleuchten.

Stille Reserven sind u.a. Beteiligungen der Stadt Herzogerath. Gesellschafteranteile könnten an die SEH veräußert werden, um durch den Verkaufsgewinn Eigenkapital zu generieren. Beispielsweise könnte die Stadt Herzogenrath ihre Anteile an der Baugenossenschaft Herzogenrath an die SEH veräußern. Diese muten mit einem Anteil von 7,3 % zunächst gering an. Betrachtet man jedoch das Eigenkapital der Baugenossenschaft, ca. 12 Mio. €, ergibt auch der geringe Prozentsatz eine Summe von > 860 Tsd. €. Die aus dem Verkauf erhaltene Einnahme, kann die Stadt wiederum in die Gesellschaft einlegen und sorgt somit bei der Gesellschaft für Eigenkapital in gleichlautender Höhe. Eine angemessene Eigenkapitalausstattung wurde bereits oben behandelt.

Zusammenfassung und konkrete Projekte

Das Aktionsfeld einer Stadtentwicklungsgesellschaft kann vielfältig sein. Die Geschäftsführung empfiehlt folgende strategische Ausrichtung:

Geschäftsfeld “Entwickeln”:

Hierzu gehört sowohl das Themenfeld Wirtschaftsförderung mit seinen Facetten der Unternehmensansiedlung bzw. Flächenvermarktung. Dieses Geschäftsfeld sollte die SEH im Vermarktungsbereich bespielen. Ein konkretes Projekt sollte die Vermarktung der Gewerbeflächen in der Bicherouxstraße sein.

Geschäftsfeld Projektentwicklung

Des Weiteren fällt die Thematik Projektentwicklung in dieses Geschäftsfeld. Die Projektentwicklung kann wie zuvor skizziert zu einem konkreten Kauf- oder einem konkreten Bauprojekt führen. Somit ist dieses Geschäftsfeld “Geschäftsbesorger” für weitere Geschäftsfelder der SEH: “Bauen und Verwalten/Immobilienservice”. Für das Geschäftsfeld “Bauen” wird seitens der Geschäftsführung als konkretes Projekt der Erwerb und die Bebauung des Gießereigeländes in Kohlscheid (s. dazu TOP (8) vorgeschlagen.

Geschäftsfeld Baulanderschließung

Wirtschaftlich aussichtsreich erscheint das Geschäft der Baulanderschließung, solange noch keine Sättigungstendenzen am Immobilienmarkt eintreten und solange der obere Wendepunkt im Bereich der Grundstückskostenkurve noch nicht erreicht ist. In diesem Geschäftsfeld ist die SEH bereits mit dem überschaubaren Projekt “Entwicklung Sportplatz Niederbardenberg” aktiv (s. TOP 7). Aus aktueller Sichweise macht es Sinn, zukünftig weitere Baugebiete zu erschließen und das Geschäftsfeld auszubauen. Dabei ist insbesondere die Bauzinsenticklung im Auge zu behalten. Herr Draghi in seiner Eigenschaft als oberster Zinslenker der Eurozone wird zum Jahresende 2019 in den Ruhestand gehen. Ob danach eine wesentlich andere Zinspolitik seitens der EU praktiziert wird, ist fraglich. Die Niederigzinsphase ist vorerst bis Mitte 2020 festgeschrieben.

Die SEH könnte jetzt auch die Erschließung und Vermarktung des Wohngebietes “Am Maar” angehen.

Geschäftsfeld Verwalten/Immobilienservice

Das Themenfeld “Verwalten/Immobilienservice” sollte mit dem Projekt “Bockreiter-Zentrum” begonnen werden. Selbstverständlich beinhaltet dieses Projekt auch Entwicklungs- und voraussichtlich auch Baukomponenten. Final sollte dieses jedoch im Geschäftsfeld Immobilienservice/Verwaltung geführt werden. Es handelt sich um eine strategische Immobilie mit hoher Bedeutung für die Innenstadtentwicklung in Herzogenrath.

Ebenfalls würde in das Geschäftsfeld die Einbringung des BgA TPH fallen. Wie bereits zuvor beschrieben, ist hier insbesondere die aktuelle Instandhaltungssituation zu beachten. Die Geschäftsführung rät dazu, dieses Projekt erst konkret anzugehen, wenn einerseits die vertragliche Situation zwischen Stadt Herzogenrath und TPH GmbH neu geordnet ist und anderseits der aktuelle Instandhaltungsstau beseitigt ist. Hierzu sind ebenfalls noch weitere stuerliche Betrachtungen durchzuführen.

Geschäftsfeld Infrastrukturbauten

Im Themenfeld der immobilienwirtschaftlichen Infrastrukturschaffung für den Gesellschafter Stadt Herzogenrath wird sicherlich die Thematik Kindergartenbau thematisiert werden. Hierbei sind insbesondere vergaberechtliche Kriterien zu beachten, wenn entsprechende Fördermittel genutzt werden (was durchaus sinnvoll ist). Aktuelle Sichtweise der Geschäftsführung ist, dass in diesem Fall eine öffentliche Ausschreibung unumgänglich ist.

Organisatorische und zeitliche Vorteile könnten sich sicherlich durch eine Projektierung durch die SEH ergeben, weil die städtische Bauabteilung durch vielfältige Projektstellungen überlastet scheint bzw. ist.

Um jedoch derart aufwendige Projektierungen durchführen zu können, müssen entsprechende Rahmenbedingungen insbesondere im Bereich der Personalausstattung gegeben sein. Aufgrund der zuvor skizzierten öffentlichen Auschreibungspflicht in dieser Thematik hat auch die SHE keinen Nachverhandlungsvorteil und kann keine Änderungen des Ausschreibungsgegenstandes durchführen.

Somit empfiehlt die Geschäftsführung für diesen Geschäftsbereich, ein Engagement nur anzugehen, wenn die entsprechende personelle Unterfütterung des Bereichs gegeben ist. Fixkosten können in diesem Themenfeld nur vermieden werden, wenn die Dienstleistung extern vergeben wird.

Für die Geschäftsführung ist erkennbar:

Vorskizzierte Projekte (und darüber hinaus) für die SEH anzudenken und im Bedarfsfall umzusetzen, wird keine Frage des Mangels an Ideen bzw. der Kreativität sein, sondern hierbei werden die zwei wichtigsten Faktoren entscheidend sein: Kapital und Personal.

Die Bereitstellung von Kapital in entsprechender Größenordnung wird der Hauptfaktor für die Entwicklung der Gesellschaft sein. Die entsprechenden Ideen werden den handelnden Protagonisten nicht ausgehen. Dabei benötigt die Gesellschaftsentwicklung die Unterstützung der Politik und der Verwaltung, die den Willen nach einer handlungsfähigen und relevanten Entwicklung der SEH mitträgt. Die Gesellschaft bietet zudem die Chance, auch in Zeiten nicht ausgeglichener Haushalte aktiv Stadtentwicklung betreiben zu können.

Sehen, Entwickeln, Handeln spiegelt sich in allen relevanten Geschäftsfeldern wider. Dies sollte mit Bedacht angegangen werden, damit eine wirtschaftlich gesunde Gesellschaftsentwicklung möglich ist.

Der Aufbau einer Stadtentwicklungsgesellschaft kann mit Börsenaktivitäten verglichen werden. Ob ein Einstieg in die Thematik zeitlich sinnvoll ist, wird sicherlich erst in ca. 10-15 Jahren möglich sein. Im Vergleich zu heute werden die Aktienpreise im Jahr 2009 sicherlich attraktiver als im Jahr 2019. Ob die Einstiegspreise im Jahr 2019 attraktiver sind, als bspw. im Jahr 2029 kann heute niemand sagen. Bezogen auf die Baubranche gehen wir aktuell eher von einem überhitzen Markt aus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Marktpreisentwicklungen in Herzogenrath (nicht nur in der Vergangenheit) eine andere Entwicklung nehmen, als bspw. in Aachen. Aufgrund seiner Heterogenität in den Ortsteilen sind selbst innerhalb der Herzogenrath er Stadtgrenzen unterschiedliche Entwicklungen zu erwarten. Hieraus könnte man ableiten, dass an gewissen Standorten preislich gesehen “noch Luft nach oben ist”. Dies ist aber (wie zuvor skizziert) wiederum abhängig von der kommenden Zinsentwicklung. Aktuell kann keine sichere Aussage im Hinblick auf die Entwicklung der Gesellschaft getätigt werden. Hierzu benötigt es einer wachen und fundierten Bewertung eines jeden Projekts, das umgesetzt werden soll. Die Gesellschaft bietet die Chance, handlungsfähig in (finanziell) schlecht(er)en Zeiten zu sein.

Der Gesellschaftervertrag weist eine Vielzahl an möglichen Geschäftszwecken aus, die aktuell (ohne Personal und ohne entsprechende Kapitalausstattung) nicht umsetzbar sind. Wir fassen zusammen:

Was not tut ist die Sicherstellung

a) einer angemessenen Kapitalbasis

b) der Abdeckung der laufenden Fixkosten der Gesellschaft (Projektentwicklungskosten- und Vorlaufskosten). Dies kann geschehen durch lukrative Mietverträge (bspw. für Kindergärten) oder durch Übertragung des TPH

c) die Übertragung von Grundstücken bzw. stillen Reserven.

Die Gesellschafterversammlung der Stadtentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG hat in der Sitzung am 25.062019 dem Beschlussvorschlag einstimmig zugestimmt.

 

 

 

 

Anlage/n:

Antrag der CDU- und SPD-Fraktion vom 06.05.2019


Anlagen können jeweils im Originaldokument eingesehen werden.

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Weitere zu dieser Vorlage gefundene Ortsangaben

  • Markt
  • Bicherouxstraße
  • Am Maar

Beratungsfolge

Dienstag, 09. Juli 2019Sondersitzung des Wirtschaftsausschusses

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