Bebauungsplan BP 220 - Tittelsstraße (nördlich Realschule) sowie 8. Änderung
des Flächennutzungsplanes
hier: Aufstellungsbeschluss

Darstellung des Vorgangs:

Für ein an der Tittelsstraße (gegenüber der Realschule) gelegenes Grundstück liegt eine Bauvoranfrage für ein Wohnhaus vor. Diese ist jedoch nicht genehmigungsfähig, da das dortige Areal aus Sicht der Verwaltung planungsrechtlich als Außenbereich zu bewerten ist. Einer an dieser Stelle nach § 35 (2) BauGB als nicht-privilegiertes Vorhaben zu beurteilenden Wohnbebauung steht der Flächennutzungsplan entgegen, welcher dort Grünflächen darstellt.

Die Einschätzung dieser Fläche als planungsrechtlicher Außenbereich wird von der StädteRegion Aachen bestätigt. Zudem beurteilte auch das Verwaltungsgericht Aachen in einer Streitsache in 2006 den Bereich Tittelsstraße 70 (Gärtnerei) einschließlich der Flurstücke 5-11 und 246 als Außenbereichsgrundstücke.

Da die dortige Gärtnerei aufgegeben wurde, handelt es sich bei der auf der Gärtnereifläche vorhandenen und weiterhin genutzten Wohnung um eine nicht privilegierte, sondern lediglich geduldete Nutzung, welche dort aus planungsrechtlicher Sicht nicht zulässig wäre.

Um diesen Zustand zu heilen, stellt die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Grundstück der ehemaligen Gärtnerei im Rahmen der Verhältnismäßigkeit der Mittel die sinnvollste Maßnahme dar.

Da im Gebiet der Stadt Würselen eine hohe Nachfrage an Baugrundstücken insbesondere für den Wohnungsbau besteht, sollten aus Sicht der Verwaltung in diesem Zusammenhang auch die östlich der Gärtnerei gelegenen Flurstücke mit in den Geltungsbereich eines Bebauungsplans einbezogen werden (siehe Anlage: Abgrenzung des Planbereiches).

Aufgrund der an dieser Stelle vorhandenen Erschließung und der unmittelbar angrenzenden Bebauung erscheint diese gegenüber der Realschule gelegene Fläche aus städtebaulicher Sicht für eine Wohnnutzung geeignet.

Die Festsetzung von Flächen zur Errichtung von Wohngebäuden ist dabei ausschließlich im südlichen Grundstücksbereich, unmittelbar an die Tittelsstraße angrenzend, beabsichtigt.

Aufgrund der großen Grundstückstiefen in dem vorgesehenen Geltungsbereich ist der rückwärtige Teil des Geländes in einem Bebauungsplan als private Grünfläche festzusetzen. Dies entspricht den Festsetzungen des im weiteren Verlauf der Tittelsstraße rechtskräftigen Bebauungsplanes BP 132.

Aufgrund der Tatsache, dass das hier betrachtete Areal derzeit eine Außenbereichsfläche darstellt und planungsrechtlich somit nach § 35 Baugesetzbuch zu beurteilen ist, ist ein Bebauungsplanverfahren einschließlich Erstellung eines Umweltberichtes sowie des ökologischen Ausgleichs des Eingriffs erforderlich.

Da der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist, ist auch eine Änderung des Flächennutzungsplans für den entsprechenden Teilbereich erforderlich (s. Anlage: Abgrenzung des Änderungsbereichs).

Dem zuvor ist bei der Bezirksregierung Köln eine landesplanerische Anfrage hinsichtlich eventueller Bedenken zu dieser Änderung des Flächennutzungsplans zu stellen. Im Regionalplan (Gebietsentwicklungsplan 2003) liegt das Plangebiet innerhalb des Wohnsiedlungsbereiches.

Vor Durchführung der frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 (1) sowie § 4 (1) BauGB wird der Entwurf des Bebauungsplans dem Ausschuss vorgelegt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wird anschließend in einer Bürgerversammlung durchgeführt.

Finanzielle Auswirkungen:

Da derzeit noch kein Vorhabenträger bekannt ist, ist der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags gem. § 11 BauGB zur Übertragung der Kosten für Planungsleitungen, Gutachten etc. noch nicht möglich. Gleiches gilt für die Übernahme der Kosten für ökologische Ausgleichsmaßnahmen.

Im Laufe des Verfahrens ist ein Vorhabenträger zu benennen.

Anlage/n:

1. Geltungsbereich Bebauungsplan 220
2. Geltungsbereich 8. FNP-Änderung
3. Schematischer Vorentwurf BP 220