Bebauungsplan II/66 "Kohlscheid Zentrum-Langenberg"
Hier: Sachstandsbericht

Der Umwelt- und Planungsausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis.

Sachverhalt:

Gemäß dem Beschluss des Umwelt- und Planungsausschusses am 25.04.2017 wurde für das Bebauungsplanverfahren II/66 „Kohlscheid Zentrum-Langenberg“ die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie eine Bürgerversammlung durchgeführt. Die Bürgerversammlung fand am 17.05.2017 statt.

Aufgrund des nun vorliegenden Verkehrskonzeptes und den aktuellen Erkenntnissen im Rahmen der Planbearbeitung wurde der städtebauliche Entwurf überarbeitet bzw. weiter entwickelt.

Mit vielen Betroffenen wurden bereits Gespräche geführt. Ein Gespräch mit allen Eigentümern entlang der Erschließungsstraße, die im rückwärtigen Bereich parallel zur Südstraße verläuft, muss noch terminiert werden. Die Eigentümer der Schlüsselgrundstücke in diesem Bereich haben bereits Interesse an einer Beteiligung signalisiert. Ob hier ein privates Umlegungsverfahren eingeleitet wird, muss mit der Vorsitzenden des Umlegungsausschusses der Stadt Herzogenrath und den betroffenen Eigentümern abgestimmt werden. Es wird auf Grund der eingegangenen Stellungnahmen nochmals darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan lediglich eine Angebotsplanung darstellt und niemand verpflichtet ist, sein Grundstück in diese Gesamtplanung einzubringen. Natürlich ist es aus stadtplanerischer Sicht wünschenswert, wenn möglichst alle betroffenen Grundstücksinhaber die Möglichkeit ergreifen, in dieser besonderen Innenstadtlage neue städtebauliche Impulse zu schaffen und eine Veränderung zuzulassen und sie als Bauherr und Investor aktiv werden oder einem Verkauf zustimmen. Es gibt auch die Möglichkeit, innerhalb eines neu festgesetzten Baufensters zu einem späteren Zeitpunkt ein Gebäude zu errichten.

Für eine nachträgliche Ausweisung eines Baufensters nach Erlangung der Rechtskraft des Bebauungsplanes ist jedoch die Einleitung eines Änderungsverfahrens erforderlich und dies ist mit zusätzlichen Kosten und einem enormen Zeitaufwand verbunden.

Bebauungskonzept

Innerhalb des Plangebietes wird es Bereiche geben, die als Mischgebiet bzw. als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Zusätzlich ist eine Sondergebietsfläche für den Einzelhandelsstandort geplant. Gemäß der innerstädtischen Lage soll eine 3 geschossige Bauweise zugelassen werden. Um in dieser integrierten Lage dem Wohnraumbedarf nachzukommen, sollten die neu zu errichtenden Gebäude überwiegend aus Mehrfamilienhäusern bestehen. Zu den Dachformen, Gebäudehöhen bzw. Trauf- und Firsthöhen wird es im Bebauungsplan ebenfalls Festsetzungen geben, um eine gestalterische und höhenmäßige Einfügung in das Umfeld zu gewährleisten. Die Baufenster werden in dem noch zu erarbeitenden Bebauungsplanentwurf entsprechend dem Bebauungsvorschlag des städtebaulichen Strukturkonzeptes (Anlage) angeordnet.

In einer Stellungnahme des Jugendamtes wird um die Berücksichtigung einer Fläche für einen 5-gruppigen Kindergarten gebeten. Es muss geprüft werden, welche Fläche geeignet wäre (evtl. in Kombination mit einem Wohngebäude oder dem Einzelhandel) und ob es in Kohlscheid einen alternativen Standort gibt.

Verkehrskonzept

Am 27.02.2018 wurde das Verkehrskonzept für Kohlscheid in einer Einwohnerversammlung allen interessierten Bürgern vorgestellt. Über die Ergebnisse wurde am 13.03.2018 im Bau- und Verkehrsausschuss beraten (Drucksachen-Nr. V/2014/158-E04). Zur Vermeidung von Durchgangsverkehren soll die Puetgasse für den Verkehr gesperrt werden. Die durch die Sperrung verursachte Zusatzbelastung auf der Straße „Am Langeberg“ soll durch die Öffnung der Straße entlang des Friedhofs kompensiert werden. Die Straßenabschnitte wären dann nur in eine Richtung befahrbar. Verkehrslenkende Maßnahmen im Bereich Markt und Weststraße werden im Rahmen des Bebauungsplanes II/67 „Kohlschied Zentrum-Markt“ untersucht.

Das vorliegende Verkehrskonzept sieht vor, die Markttangente inclusive Gehweg in einer Breite von 13 m, zuzüglich der ggf. erforderlichen Breiten für aktive Lärmschutzmaßnahmen für den Bereich der vorh. Bebauung Am Wacholder, auszubauen. Innerhalb der Verkehrsfläche wird ein beidseitiger 1,50 m breiter Radfahrerstreifen angelegt. An den Knotenpunkten sollen Kreisverkehre entstehen. Für die vom mittleren Kreisverkehr abzweigende innere Erschließungsstraße nach Norden ist ein begleitender Parkstreifen geplant. Für die privaten Stellplätze der neuen Bebauung müssen eigene Stellplatzanlagen bzw. Tiefgaragen errichtet werden.

Lärmschutz

Das Büro IBK wurde mit dem Lärmschutzgutachten für die Markttangente beauftragt. Es wurde als Berechnungsbasis eine Maximalbelastung angenommen. Gemäß einer ersten Berechnung kommt es im Bereich der vorh. Bebauung „Am Wacholder“ durch die Errichtung einer Lärmschutzwand nicht zu einer Überschreitung der einzuhaltenden Pegel. Genauere Angaben sowie die Festsetzung der Maßnahmen erfolgen bei der weiteren Erarbeitung des Bebauungsplanes. Es müssen darüber hinaus auch Lärmschutzmaßnahmen im Bereich des Einzelhandelsstandortes geprüft werden.

Einzelhandelskonzept

Für die Einzelhandelsfläche (ehemaliger Kaiser´s-Supermarkt) müssen die Größe der Verkaufsfläche, die Sortimente sowie die Maßnahmen zum Lärmschutz festgesetzt werden. Die Ergebnisse des Einzelhandelsgutachten liegen vor. Es wurden die Auswirkungen einer Verkaufsfläche bis 3.200 m² (Branchen: Lebensmittel, Bekleidung und Sportartikel) für die vorhandenen Einzelhandelsstandorte untersucht. Mit dem Städteregionalen Einzelhandelskonzept ist das Gutachten bereits abgestimmt. Aus städtebaulicher Sicht ist hier auch eine Kombination aus Einzelhandel und Wohnen vorstellbar. Bis zur Offenlage des Bebauungsplanes könnte der Bebauungsplanentwurf gemäß den Entwürfen des Investors angepasst werden. Es ist auch möglich, diesen Bereich als Teilbereich B zu einem späteren Zeitpunkt öffentliche auszulegen. Die erforderlichen Festsetzungen werden dann für diesen Bereich noch ausgearbeitet.

Baugrund und Bergbau

Es wurde eine Baugrunduntersuchung mit Betrachtung der bergbaulichen Hinterlassenschaften für den Bereich der neuen Einzelhandelsfläche beauftragt. Die Baugrunduntersuchung für die Fläche der Markttangente steht kurz vor der Fertigstellung. Für die angrenzenden Bereiche werden folgende Kennzeichnungen bzw. Hinweise in den Bebauungsplan übernommen:

1. In einigen Bereichen ist der Untergrund nicht ohne zusätzliche Maßnahmen als Baugrund für Hochbaumaßnahmen geeignet. Eine Überprüfung und der Nachweis der Standsicherheit erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch den Bauherrn.

1. Die Fläche des Plangebietes kann bergbaulichen Einwirkungen unterliegen. Ein Teil des Plangebietes wird gem. § 9 Abs. 5 Nr. 2 BauGB als „Fläche, unter der der Bergbau umgeht“ gekennzeichnet. Innerhalb dieses Bereiches ist die Begleitung der Ausschachtungsarbeiten und die Abnahme der Baugrube durch einen Bergbausachverständigen erforderlich. Die Ergebnisse sind vom Sachverständigen zu dokumentieren. Eventuell erforderliche Maßnahmen sind zu beachten. Die Konzipierung und Durchführung von Maßnahmen zur Baugrundsicherung obliegen allein dem Bauherrn.

Auf der Grundlagen der bereits vorliegenden Bohrergebnisse werden im Bebauungsplanentwurf auch verschiedene Schächte mit den entsprechenden Schachtschutzzonen dargestellt. Ein Schacht konnte bei der Untersuchung nicht aufgefunden werden und kann daher entfallen. Die Schachtschutzbereiche werden gem. § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB als „Fläche, bei deren Bebauung besondere Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen erforderlich sind“, zeichnerisch gekennzeichnet. Innerhalb der gekennzeichneten Bereiche ist eine Bebauung erst dann möglich, wenn entweder in Absprache mit einem Bergbausachverständigen besondere Gründungsmaßnahmen getroffen wurden, die die Standsicherheit des Gebäudes nachweisen und gewährleisten, oder die Schächte nach den derzeit geltenden technischen Regeln gesichert werden. Die zuständige Bergbehörde ist zu beteiligen.

Altlasten

Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Flächen, die mit Altlasten belastet sind. Das Büro Eckardt hat bereits Probebohrungen durchgeführt. Nach Festlegung der Gebietsausweisung und der Baufenster werden weitere Untersuchungen erforderlich. Der Gutachter hat vorgeschlagen, den Bodenaushub aus der Baumaßnahme des Bebauungsplanes III/31 „An der Herrenstraß“ innerhalb des Plangebietes einzubringen. Hierzu erfolgt noch eine genauere Prüfung und Abstimmung mit der Städteregion Aachen.

Umwelt

Im noch bis zur Offenlage fertig zu stellenden Umweltbericht werden die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt untersucht. Nach Umsetzung der Planung und der Maßnahmen zur Verminderung der Umweltfolgen sowie der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sollten keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen bestehen. Die besonders schützenswerten Bäume werden in Bebauungsplanentwurf festgesetzt. Für Bäume, deren Erhaltung nicht möglich ist, werden Ersatzmaßnahmen erfolgen.

Weiteres Vorgehen

Bei dem Bebauungsplanverfahren handelt es sich um ein sehr komplexes Vorhaben mit unterschiedlichen Vorgaben, die bis zur Offenlage rechtssicher abgearbeitet werden müssen. Das Rückgrat der Planung ist die Markttangente. Hierzu musste ein Verkehrskonzept ausgearbeitet und abgestimmt werden. Auch die Themen Bergbau, Umwelt und Einzelhandel sowie die unterschiedlichen Eigentümerinteressen erfordern eine umfangreiche Bearbeitung. Das Entwässerungskonzept, die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung sowie die Erkenntnisse aus der Altlastenuntersuchung und dem schalltechnischen Gutachten müssen noch abgestimmt und bis zum Offenlagebeschluss in die Planung eingearbeitet werden. Die eingegangenen Stellungnahmen der Bürger und Träger öffentlicher Belange werden mit den Abwägungsvorschlägen zum Offenlagebeschluss vorgelegt.

Rechtliche Grundlagen:

BauGB

Finanzielle Auswirkungen (einschl. Darstellung der Folgekosten – Sach- und Personalaufwendungen – sowie Folgeerträge):

1. Gesamtkosten

X	Pflichtaufgabe
	Freiwillige Aufgabe

Haushaltsmittel stehen zur Verfügung

X

ja

nein

Anlage/n:

Städtebauliches Strukturkonzept

(die farbige Darstellung ist als Anlage im Ratsinformationssystem beigefügt)