Wohnungsbedarfsprognose für die Stadt Aachen – Aktualisierung der
Bevölkerungs- und Haushaltszahlen

Erläuterungen:

Die aktuelle Wohnungsmarktberichterstattung zeigt, dass der Aachener Wohnungsmarkt insbesondere aufgrund der Hochschulexpansion, aber auch durch den vermehrten Zuzug von Geflüchteten seit 2014, zunehmend angespannt und durch eine ausgeprägte Flächenknappheit gekennzeichnet ist. Folge sind steigende Mietpreise und Verdrängungseffekte in das Umland. Das beschriebene Wachstum stellt für die Stadt Aachen eine große Chance, aber auch eine Herausforderung dar. Zur Erreichung des gesamtstädtischen Ziels, für Menschen in jeder Lebenslage ein angemessenes Wohnraumangebot zu schaffen (vgl. „Aachen-Strategie-Wohnen“) ist die Entwicklung integrierter Strategien erforderlich.

Im Rahmen der Fusion der Fachbereiche „Soziales und Integration“ und „Wohnen“ wurde mit der Abteilung Planung eine zentrale Wohnbaukoordination eingerichtet, um die strategischen und koordinierenden Prozesse zu optimieren. Die Position der Abteilungsleitung wurde zum 01.06.2017 besetzt, eine vollständige Besetzung der Abteilung ist seit dem 13.08.2017 gegeben. Die Aufgaben der Abteilung wurden im Ratsbeschluss wie folgt definiert:

„Die Abteilung, in den Rollen der Wohnbaukoordination und Sozialentwicklungsplanung, befasst sich mit der Sammlung und Analyse aller wohnungs(bau)- und sozialrelevanten Fakten. Sie entwickelt hieraus in Zusammenarbeit mit allen Handelnden innerhalb als auch außerhalb der Verwaltung, ggf. grenzüberschreitend, im Rahmen eines ‚Strategiezirkels‘ tragfähige, zukunftsorientierte Konzepte zur Optimierung der Wohnraumsituation unter Berücksichtigung bedarfsorientierter sozialer, lebensräumlicher Aspekte.“ (s. Ratsbeschluss vom 06.04.2016).

Seit Gründung der Abteilung stand insbesondere der Aufbau koordinierender Strukturen im Mittelpunkt. So wurde ein „Strategiezirkel Wohnen“ (seit 11/2017) eingerichtet, um den fachbereichsübergreifenden Abstimmungsprozess im Wohnungsbau zu verbessern und die verschiedenen strategischen Instrumente aufeinander abzustimmen und zu bündeln. Zudem wurde der Dialog mit der Wohnungswirtschaft und weiterer wohnungspolitischer Akteure durch Gründung eines „Runden Tisches der Wohnungsmarktakteure“ (seit 07/2018) intensiviert. Außerdem wurde ein „Fachplanerkreis“ (seit 04/18) initiiert, der im Sinne einer zielgerichteten Quartiersentwicklung die kommunalen Ressourcen bündelt und die Planungen zu Aufwertungsprozesse in den – insbesondere sozial herausgeforderten - Quartieren durch die Zusammenarbeit der verschiedenen Fachplaner (FB 61, FB 36, FB 45, FB 56 und FB 02), zusammenbringt, abstimmt und gemeinsam umsetzt. Zudem wurden in den städtischen Wohnungsbauprojekten mit Modellcharakter fachbereichsübergreifende Projektgruppen eingerichtet.

Dabei dienen insbesondere die strategischen Austauschplattformen nicht nur kurz- und mittelfristig der Prozessoptimierung, sondern ihre Erkenntnisse sollen vor allem auch in die Fortschreibung des „Aachener Handlungskonzepts Wohnen“ einfließen – einer integrierten Strategie zur nachhaltigen Verbesserung der Wohnraumsituation, welche die kommunalen Handlungsinstrumente aus den verschiedenen Fachrichtungen erfasst, fort entwickelt und zu einer Gesamtstrategie bündelt.

Wichtige Grundlage kommunaler Handlungskonzepte ist eine fundierte empirische Wohnraumbedarfsanalye. Die Stadt Aachen verfügt mit der kommunalen Wohnungsmarktberichterstattung über ein umfangreiches Berichtswesen, welches die Mechanismen der Wohnraumentwicklung (Nachfragefaktoren, Angebotsfaktoren und Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt) retrospektiv detailliert analysieren kann. Die Wohnungsmarktberichterstattung gibt damit eine valide Datenlage für die aktuelle Lage auf dem Aachener Wohnungsmarkt. Sie vermag jedoch nicht, zukünftige Bedarfe verlässlich zu prognostizieren.

Eine umfassende Wohnraumbedarfsprognose wurde zuletzt im Jahr 2014, auf der Datenbasis der Jahre 2010 bis 2012, durch das Institut „Quaestio Forschung & Beratung“ vorgenommen. Bereits in dieser Prognose wurde darauf hingewiesen, dass es sich bei den geschilderten Szenarien um Mindestannahmen handelt. Die Aktualisierung der Prognose der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen stellt eine wichtige Grundlage zur Vorbereitung der Fortschreibung des Aachener Handlungskonzepts Wohnen dar, dient aber auch als Grundlage, um hieraus die Bedarfe für die zukünftig notwendigen Wohnungsbauflächen im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans Aachen*2030 zu ermitteln.

Vor diesem Hintergrund haben die Fachbereiche Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen (FB 61) und Wohnen, Soziales und Integration (FB 56) gemeinsam das Institut „Quaestio Forschung & Beratung“ mit einer Aktualisierung der Wohnraumbedarfsprognose beauftragt. Der Betrachtungszeitraum der Prognose reicht bis zum 31.12.2034. Das Ergebnis liegt nun vor und wird dem Ausschuss zur Kenntnis gegeben (s. Anlage).

Ausgangsbasis und methodisches Vorgehen:

Die aktuelle Wohnungsmarktberichterstattung (vgl. Wohnungsmarktbericht 2017) zeigt, dass sich das tatsächliche Bevölkerungswachstum deutlich positiver entwickelt hat als im Gutachten aus dem Jahr 2014 prognostiziert. Ursache ist zum einen das kontinuierliche Wachstum der Aachener Hochschulen, zum anderen aber auch der vermehrte Zuzug von Geflüchteten seit dem Jahr 2014.

Die nun vorgenommene Aktualisierung der Wohnungsmarktprognose berechnet die zukünftigen Bedarfe in drei Szenarien:

1. Trendszenario:

Das Trendszenario geht davon aus, dass die Entwicklung im Zeitraum 2013-2016 sich auch in den Folgejahren fortsetzt. Demnach werden auch die wirtschaftlich positivere Entwicklung und deren Auswirkungen auf die Wanderungsbewegungen fortgeschrieben. Insofern ist das Trendszenario inhaltlich eine Fortführung des alten Szenarios Wirtschaft +.

1. Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“:

Das Szenario geht im Unterschied zum Trendszenario davon aus, dass sich die Zahl der Zuwanderer aus den Krisenländern weiter reduziert. Für die Zuwanderung aus den Krisenländern wurde angenommen, dass sie bis 2022 wieder auf das Niveau von 2013 zurückgeht, die weiteren Parameter werden fortgeschrieben.

1. Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“

Im Unterschied zum Trendszenario geht das Szenario davon aus, dass sich aufgrund internationaler wie nationaler Rahmenbedingungen die positive wirtschaftliche Entwicklung abschwächt (höhere Fortzugsquoten und geringere Zuzugsquoten), die weiteren Parameter werden fortgeschrieben.

Zentrale Erkenntnisse:

In allen Szenarien der vorliegenden aktualisierten Wohnungsbedarfsprognose wird davon ausgegangen, dass aktuell (bis Ende 2019) ein ungedeckter Wohnraumbedarf in Höhe von 4.480 Wohneinheiten gegeben ist. Davon werden 4.180 neue Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und 300 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern benötigt.

Abhängig von den jeweiligen Szenarien ergeben sich bis Ende des Jahres 2034 Wohnraumbedarfe für insgesamt rund 9.990 – 10.630 Wohneinheiten, aufgeteilt in rund 2.500 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 7.440 - 8.080 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern. Ausgehend von der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung werden ebenso die Brutto – Flächenbedarfe errechnet. Der Bruttobauland bedarf beträgt dabei abhängig von den Szenarien zwischen 191 – 199 ha. Ein Teil dieses Brutto - Flächenbedarfs kann durch vorhandene Baulandreserven, in der Innenentwicklung oder in Baulücken realisiert werden. Erst nach Abzug der aktuell bestehenden Potentiale ergibt sich der Wohnflächenbedarf, der darüber hinaus zusätzlich ausgewiesen werden müsste, um den Bedarf vollständig decken zu können.

Weiteres Vorgehen:

Um den zusätzlichen Flächenbedarf zu ermitteln, muss nun parallel auch die Untersuchung der Baulandreserven aktualisiert werden. Diese Untersuchung erfolgt im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans Aachen*2030 und befindet sich derzeit noch in Erarbeitung. Die nun aktualisierte Wohnungsbedarfsprognose soll Teil der quantitativen empirischen Bedarfsanalyse in Vorbereitung der Fortschreibung des „Aachener Handlungskonzepts Wohnen“ werden. Zur Vorbereitung des Handlungskonzepts ist in einem nächsten Schritt zudem ein detaillierter Blick auf die unterschiedlichen Zielgruppen und qualitativen Bedarfslagen notwendig. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Frage, welche Bevölkerungsgruppen aufgrund der Anspannung des Aachener Wohnungsmarktes keinen angemessenen Wohnraum mehr im Stadtgebiet finden und in das Umland verdrängt werden. Der Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration beabsichtigt, diese qualitative Analyse nach der Sommerpause zu beauftragen. Haushaltsmittel stehen planmäßig zur Verfügung.

Beschlussvorschlag:

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.

Finanzielle Auswirkungen JA NEIN x
Investive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebe­ner Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebe-ner Ansatz 20xx ff.	Gesamt­bedarf (alt)	Gesamt­bedarf (neu)
Einzahlungen	0	0	0	0	0	0
Auszahlungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0	0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden
konsumtive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebe­ner Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebe-ner Ansatz 20xx ff.	Folgekos-ten (alt)	Folgekos-ten (neu)
Ertrag	0	0	0	0	0	0
Personal-/ Sachaufwand	0	0	0	0	0	0
Abschreibungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0	0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

Es ergeben sich keine finanziellen Auswirkungen.

Anlage/n:

Anlage 1 - Wohnungsbedarfsprognose