AGiT- Aachener Gesellschaft für Innovation und Technologietransfer mbH;
Verkauf des Technologiezentrums Aachen sowie Neubau

Sachlage:

Im Jahr 2017 sah der Aufsichtsrat (AR) der AGIT – Aachener Gesellschaft für Innovation und Technologietransfer mbH - im Zusammenhang mit dem Austritt des Kreises Heinsberg als Gesellschafter den Zeitpunkt gekommen, über entsprechende Veränderungsnotwendigkeiten zu diskutieren. Man wollte eine Konzentration auf die Kernaufgaben anstreben und die AGIT in vier Handlungsfeldern bis 2020 neu aufstellen:

-Verkauf des Technologiezentrums Aachen (TZA) und Neubau eines modernen technologie-orientierten Gründerzentrums,

-Aufbau von Kompetenzen in drei Bereichen (Digitalisierung, neue Energien und Cyber-Sicherheit), mit denen eine Vorortpräsenz auch in den Kreisen Düren und Euskirchen möglich wird,

-Ausrichtung der Ansiedlungswerbung auf die Hochschulnetzwerke und Standortvermarktung für einzelne Kommunen und

-eine zielgerichtete Personalentwicklung

Die neue, strategische Ausrichtung in der Geschäftspolitik der AGIT und deren künftige Kompetenzfelder werden in der nächsten Sitzung des Fachausschusses am 21.11.2019 durch den Geschäftsführer vorgestellt.

Das TZA ist seit Jahren zu annähernd 100% mit gewerblichen Mietern ausgelastet. Es besteht unverändert eine anhaltend hohe Nachfrage nach Büro- und gewerblichen Mietflächen.

Die Gründe für den Verkauf des TZA am Europaplatz liegen u.a. in der unzureichenden Ausrichtung auf wirkliche Gründer (7% der Mietfläche), den aufgrund der Belastungen durch den Leasingvertrag ausgebliebenen Modernisierungsinvestitionen in den letzten Jahren, geänderten Gründeranforderungen an das Raumprogramm und die Gebäudeinfrastruktur sowie auch an den absehbaren Belastungen durch die Finanzierung des Restkaufwertes in 2019.

Als ältestes Technologiezentrum Deutschlands erfüllt das TZA nicht mehr dem geänderten Bedarf von Gründern. Durch eine Integration in die Campus-Idee und die unmittelbare Nähe zu den dort angesiedelten Instituten könnte die Gründung von technologie-orientierten Unternehmen die Gründerszene im Umfeld der RWTH deutlich stärken. Hier könnten durch einen Neubau des TZA und die Integration in das Campus-Projekt neue Zeichen gesetzt werden. Zudem ist der Immobilienmarkt derzeit für einen Verkauf sehr positiv - auch ohne spezielle Vermarktungsaktivitäten lagen bereits Anfragen für den Kauf des Gebäudes vor. Das Objekt TZA fällt in eine besonders bei Fonds und Investorengesellschaften sehr gesuchte Immobiliensparte.

Im ersten Schritt war für die Verkaufsvorbereitungen in der eingerichteten Arbeitsgruppe (mit den Beteiligungsmanagements) die Beauftragung eines Wertgutachtens erörtert worden. Hierzu hatte die AGIT Angebote eingeholt. Bei den Beteiligten bestand Einvernehmen, dass der Verkauf des TZA in Form eines Bieterverfahrens durchgeführt werden soll.

Der AR AGIT hatte in seiner Sitzung am 18.12.2018 die Geschäftsführung beauftragt, den Verkauf des TZA am Europaplatz in Gang zu setzen und einen Neubau als künftigen Sitz der Gesellschaft auf dem Campusgelände zu prüfen. Zusätzlich beschlossen wurde

- das Bieterverfahren zum Verkauf des TZA am Europaplatz mit der begleitenden Beratung eines Aachener Wirtschaftsprüferbüros im Frühjahr 2019 einzuleiten,

- der DAL mitzuteilen, dass die Gesellschaft vom Kaufrecht des TZA (II. Bauabschnitt) nach dem Auslaufen des Leasingvertrags zum 30.06.2019 Gebrauch machen will

und

- die Beauftragung der Geschäftsführung, Angebote für eine Zwischenfinanzierung des Restkaufwertes bis zu einem möglichen Verkauf des TZA in 2019/20 einzuholen.

In der Sitzung des AR am 01.04.2019 wurde das Wertgutachten des Aachener Ingenieurbüros vorgelegt und von der Geschäftsführung erläutert. Je nach Wertansatz des Objekts (Verkehrswert, Sachwert, Ertragswert) wurde der Immobilienwert in einer Bandbreite bis zur Höhe des jetzigen Verkaufswerts taxiert. Nicht berücksichtigt war der zwischenzeitlich realisierte Umbau mit einem Betrag von 1,90 Mio. € für den Einzug der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung (FHöV) als neue Mieterin.

Das Technologiezentrum wurde 1993 am Europaplatz in Aachen mit einer Gesamtfläche von 16.546 m2 errichtet und in Betrieb genommen. 1998 folgte der zweite Bauabschnitt. Die Gesamtnutzfläche von ca. 14.550 m2 umfasst Büroeinheiten mit verschiedenen, variablen Größen, ebenerdige Fertigungshallen, sechs Konferenzräume unterschiedlicher Größe, das Auditorium mit zwei Veranstaltungssälen sowie die Ausstellungs- bzw. Veranstaltungsflächen im Foyer (EG und 1. OG). Ergänzt werden diese Flächen durch die Gastronomie im Foyer und diverse Nebennutz-, Technik- und Verkehrsflächen. Die Büroeinheiten mit einer Raumgröße von ca. 14,00 m2, 22,00 m2 oder 36,00 m2 entsprechen aktuellen Ansprüchen an moderne Bürogrößen. Die Möglichkeit, größere Mieteinheiten zu einer Einheit zusammen zu schließen ist gegeben. Das Untergeschoss mit Tiefgarage bietet 132 Stellplätze. Weitere 174 PKW-Stellplätze befinden sich auf einem zweigeschossigen Parkdeck bzw. im Bereich der Außenanlagen.

Aufgrund der regelmäßig durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen befindet sich der Gebäudekomplex in einem sehr guten baulichen Zustand. Unverändert entspricht die architektonisch hochwertige Gestaltung des TZA auch heute noch aktuellen Ansprüchen an eine moderne Büro- bzw. Gewerbeimmobilie. Die verkehrsgünstige Lage, ein variables Raumangebot und die zusätzlichen Serviceangebote wie Konferenzräume, Veranstaltungssäle oder auch die Gastronomie sind für gewerbliche Mieter attraktiv. Der Gebäudekomplex wird daher als werthaltige Immobilie eingestuft, bei derzeit guten Verkaufsbedingungen aufgrund des stark nachgefragten Immobilienmarkts in Aachen.

Weiterhin hat der AR in der o.a. Sitzung das strukturierte Bieterverfahren vergeben, dass juristisch und steuerlich durch ein Aachener Wirtschaftsprüfungsbüro begleitet wurde. Es wurden 55 potentielle Investoren angesprochen; Verhandlungen mit zwölf Interessenten wurden geführt. Das Bieterverfahren wurde am 09.08.2019 abgeschlossen.

Der Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung haben die einstimmige Entscheidung zum Verkauf mit einem Verkaufspreis i.H.v. 33,72 Mio. € an den Käufer, die Aachener ‚Stadtmarken GmbH‘, am 06.09.2019 getroffen. In einer anschließenden Presseveröffentlichung am gleichen Tag ist die Öffentlichkeit über den Verkauf des TZA aktuell informiert worden.

Nach Angaben der Geschäftsführung können nach Abzug von Steuern aus dem Verkaufsgewinn zugleich alle noch offenen finanziellen Verpflichtungen der AGIT bedient werden, d. h. Finanzierung des Restkaufwerts des TZA, die Rückzahlung von Darlehen, erforderliche Rückerstattungen für Gesellschafteranteile nach Austritt sowie die Erstattungen rückzahlbarer Gesellschafterzuschüsse und die Umbaukosten für den FHöV-Einzug. Zuführungen zum Eigenkapital werden ermöglicht. Insbesondere aber die Investition in den Kauf des Zentrums für Bio-Medizintechnik (ZBMT) und der dortige Neubau sind dann finanzierbar.

Nicht nur die Vermögenslage der AGIT ist damit konsolidiert, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung befindet sich auf erfolgreichem Kurs. Nach defizitären Geschäftsjahren bis 2015 wurden ab 2016 deutliche Überschüsse erzielt, trotz der Spitzenbelastung durch die höchste Leasingrate in 2018. Nach Auslaufen des Leasingvertrags Mitte 2019 konnten die Gesellschafterzuschüsse deutlich, d.h. um ca. die Hälfte reduziert werden.

Neubau Technologiezentrum Aachen:

Wunschstandort für einen kurzfristigen Neubau des TZA wäre der Campus Melaten, da dort die Synergieeffekte mit den umliegenden Forschungsclustern am größten sind. Der Verkaufszeitpunkt sollte erst festgelegt, werden, wenn sich ein verbindlicher Termin für die Planungen und Fertigstellung des Neubaus des Technologiezentrums abzeichnet.

Grundsätzlich hält sowohl die RWTH als auch die Campus GmbH den Neubau eines streng auf technologie-orientierte Gründer ausgerichteten Technologiezentrums auf dem Campus-West für möglich. Dies wäre auch aus Sicht der AGIT-Geschäftsführung ein geeigneter Standort. Die Realisierung dieses Teils des Campus-Projektes war (und ist) allerdings zeitlich schwer zu kalkulieren. Deshalb war mit der Campus GmbH auch eine Zwischenlösung diskutiert worden, die vorsah, auf dem Campus Melaten in ein 2019/20 zu errichtendes Cluster-Gebäude als Mieter (ähnlich dem ZBMT-Vorbild) zu ziehen und dann erst später zusammen mit den AGIT-Mietern in ein eigenes Gebäude auf den Campus-West zu ziehen. Eine solche Lösung wäre allerdings mit erheblichen Mehrkosten und der Schwierigkeit eines Umzuges mit Mietern verbunden.

Nach Prüfung der Rahmenbedingungen hatte der AR im November 2018 im Wege einer Umlaufbeschlussfassung entschieden, ein Ingenieurbüro mit einer Machbarkeitsstudie zur Ermittlung der Kosten für einen möglichen Neubau des TZA auf dem RWTH-Campus zu beauftragen.

Nach dem vertraglich abgewickelten Verkauf des TZA ist der Ankauf des ZBMT und die Bebauung des dortigen Parkplatzes mit einem neuen Technologiezentrum zu beraten. Hierzu sind in den für Dezember 2019 geplanten, nächsten Sitzungen von AR und Gesellschafterversammlung entsprechende Beschlussfassungen vorgesehen, damit die Mieteinnahmen aus dem ZBMT als eine Finanzierungsgrundlage schon ab Januar 2020 an die AGIT fließen können.

Die Verwaltung wird den Fachausschuss in der Angelegenheit weiter informieren.

Rechtslage:

Aufgrund der detaillierten Presseberichterstattung kann abweichend von § 8 Abs. 2 Buchst, d) der Geschäftsordnung für den Städteregionstag und die Ausschüsse über den Verkauf des TZA durch die AGIT als Beteiligungsunternehmen in öffentlicher Sitzung beraten werden.

Personelle Auswirkungen:

Keine

Finanzielle/bilanzielle Auswirkungen:

Der Städteregionsausschuss hatte am 24.02.2011 – analog zum Rat der Stadt Aachen - beschlossen, für die Finanzierung des II. Bauabschnittes des TZA im Zeitraum bis 2019 Zuschüsse bis zu einer Höhe von max. 531.000 € (25.560 €/p.a.) bereitzustellen (SV-Nr. 2011/0009). Entsprechend diesem Beschluss wurden die Mittel alljährlich - bis einschließlich 2019 - im Budget S 80 veranschlagt (Sachkonto 539504, Produkt 15.02.01, Kostenstelle 180000).

Entsprechende Zahlungen i. H. v. insgesamt 102.924,99 € hat die StädteRegion nur im Zeitraum zwischen 2009 bis 2012 leisten müssen (Anm.: Die Beträge wurden verzinst und ergeben einen Rückzahlungsbetrag von 104.514,25 €).

Die im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung mit der AGIT geregelte Rückerstattung des Zuschussbetrags einschließlich Zinsen i.H.v. 104.514,25 € war bei der Haushaltsaufstellung 2019 nicht absehbar und bedeutet insoweit eine außerplanmäßige Einnahme in 2019.

gez.: Dr. Grüttemeier