Bebauungsplan Nr. 223 "Bardenberger Gässchen" und 10. Änderung Flächennutzungsplanes
Hier: Beschluss der Durchführung des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens gem. §§ 3 (1) und 4(1) BauGB

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Umwelt, Stadtentwicklung und Mobilität nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes 223 und der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB mit den beigefügten Unterlagen.

Der Ausschuss für Umwelt, Stadtentwicklung und Mobilität sieht die Notwendigkeit des Abschlusses eines städtebauliches Vertrages zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Würselen als nicht mehr erforderlich an, da der Vorhabenträger zwischenzeitlich - ohne Abschluss eines städtebaulichen Vertrages - alle erforderlichen Gutachten/Stellungnahmen sowie die Erarbeitung des Bebauungsplanes und der 10. Änderung des Flächennutzungs-planes beauftragt und vorgelegt hat und der Stadt keine Kosten entstanden sind.

gez.: Nießen 17.02.2021gez. von Hoegen, 12.02.2021

BürgermeisterErster u. Techn. Beigeordneter

gez. Peikert, 09.02.2021

Sachbearbeiterin

Darstellung des Vorgangs:

In der Sitzungsvorlage zur Sitzung des damaligen Umwelt- und Planungsausschusses am 27.02.2020 hatte die Verwaltung den überarbeiteten städtebaulichen Entwurf mit 2 Mehrfamilienhäusern für je 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage ausführlich erläutert. Die Überarbeitung des Entwurfes war erforderlich, da es im Vorfeld Abstimmungsbedarf hinsichtlich der Bebauungsdichte mit dem Vorhabenträger gab.

Der Ausschuss hatte die Ausführungen zur Kenntnis genommen und die Verwaltung beauftragt, den städtebaulichen Vertrag entsprechend des vorliegenden Entwurfes anzupassen und zur Beschlussfassung vorzulegen.

Zwischenzeitlich hat der Vorhabenträger - ohne Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit der Stadt - bereits alle erforderlichen Gutachten/Stellungnahmen sowie die Erarbeitung der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes, die des Bebauungsplanes mit Textlichen Festsetzungen, Begründung sowie die Umweltberichte für beide Bauleitplanverfahren in Auftrag gegeben. Basis war der in der Sitzung des Umwelt- und Stadtwicklungsausschusses vom 27.02.2020 zur Kenntnis genommene städtebauliche Vorentwurf mit 2 Mehrfamilienhäusern für je 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage.

Der Stadt sind keine Kosten entstanden. Demnach kann aus Sicht der Verwaltung im Weiteren auf einen städtebaulichen Vertrag, der die Übernahme der Kosten für Gutachten und die Aufstellung des Bebauungsplanes regeln soll, verzichtet werden.

Das mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes beauftragte Büro MWM, Aachen, hat die Ergebnisse der Gutachten/Stellungnahmen in den vom Ausschuss bereits zur Kenntnis genommenen städtebaulichen Vorentwurf eingearbeitet sowie hieraus den Bebauungsplan mit seinen Textlichen Festsetzungen und der Begründung entwickelt.

Erläuterungen zum Bebauungsplan:

Die Straßenentwässerung wurde in den Grundzügen mit der Unteren Wasserbehörde der StädteRegion Aachen sowie dem Fachamt der Stadt Würselen vorabgestimmt. Demnach wird der überwiegende Anteil der Straßenablaufwässer getrennt erfasst und in einer Rigole mit vorgeschalteter belebter Bodenzone im Bereich des Vorhabengrundstücks zur Versickerung gebracht

Die genaue Lage der Versickerungsanlage sowie die endgültige Berechnung und den Nachweis der Versickerung mit tatsächlichem Bodenkennwert werden im weiteren Verfahren noch festgelegt.

Der geringere nach Norden abfallende Teil der Straße entwässert in Richtung Norden über die bestehenden Verkehrsflächen in den vorhandenen nächst gelegenen Straßenablauf / Mischwasserkanal.

Die Versickerungsanlage wird als private Anlage betrieben, über entsprechende Wartungsverträge soll der ordnungsgemäße Betrieb gesichert werden. Ist die Lage im weiteren Verfahren konkretisiert, erfolgt ein Fahr- und Leitungsrecht für Kanal und Wartungsarbeiten. Die Konkretisierung erfolgt bis zur Offenlage.

Auf den Privatgrundstücken wird das Ablaufwasser von Dachflächen und sonstigen versiegelten Flächen gesammelt und ebenfalls der Versickerungsanlage zugeführt. Das Schmutzwasser wird aus dem Plangebiet in den bestehenden Mischwasserkanal im Bardenberger Gässchen geführt.

Die Untere Wasserbehörde der StädteRegion Aachen wird zur Abstimmung im Verfahren weiterhin beteiligt.

Im dem Ausschuss bekannten städtebaulichen Vorentwurf vom 27.02.2020 waren die Dächer der beiden Mehrfamilienhäuser als Satteldächer vorgesehen. Der jetzige Entwurf sieht zur Verbesserung des Kleinklimas und Rückhaltung von Regenwasser sowie aus stadtgestalterischen Gründen anstatt der Satteldächer nun Flachdächer vor. Demnach wird in den textlichen Festsetzungen festgesetzt, dass mindestens 600 m² der Wohngebäude und Tiefgaragen mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen sind.

Mit der angedachten Planung werden heutige Freiflächen erstmals versiegelt. Für den Bebauungsplan 223 wurde daher im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag die Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung zum Zeitpunkt vor dem Eingriff dem Wert der Biotoptypen nach Realisierung des Bebauungsplanes 223 gegenübergestellt.

Aufgrund der Funktion eines Teils des Plangebiets als externe Ausgleichsmaßnahme der nördlich gelegenen Einfamilienhäuser wird die ökologische Wertigkeit gemäß dieser damaligen Ausgleichsflächenplanung zugrunde gelegt, für den Restbereich der gegenwärtige Ist-Zustand. Das durch die Planung verursachte Defizit wird durch eine externe Ausgleichsmaßnahme (siehe Anlage 3) kompensiert: auf einer rund 1.600 m² großen Fläche im Bereich des Flurstücks 49, Flur 18, Gemarkung Würselen ist eine Streuobstwiese mit Obstbäumen anzulegen. Das ökologische Restdefizit ist somit kompensiert.

Belastung des Umfeldes durch Verkehrsaufkommen

In der Sitzung des Umwelt- und Stadtentwicklungsausschusses am 14.02.2019 wurde der - zwischenzeitlich überholte - städtebauliche Entwurf mit 3 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage beraten. Im Verlauf der Diskussion wurde festgestellt, dass die Überprüfung des Verkehrsaufkommens Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens sei.

Aufgrund der später reduzierten Anzahl der Mehrfamilienhäuser auf nun 2 mit jeweils 8 Wohneinheiten werden Neuverkehre in nur geringem Maße erzeugt. Auswirkungen auf die Sicherheit und Leichtigkeit des innenstädtischen motorisierten Individualverkehrs (MIV) sind nicht zu erwarten. Das anliegende Bardenberger Gässchen wird unwesentlich stärker belastet. Mit dem Ausbau des südlichen Abschnitts und Schaffung einer Möglichkeit zum Wenden verbessert sich die Fahrerschließung für die nördlich bestehenden Wohngrundstücke.

10. Änderung FNP im Bereich “Bardenberger Gässchen“

Die Bezirksregierung Köln hat bereits mit Schreiben vom 29.05.2017 der Stadt Würselen bestätigt, dass eine Änderung des Flächennutzungsplanes mit der künftigen Darstellung “Wohnbaufläche“ in diesem Bereich des Bardenberger Gässchens in Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung steht.

Die Darstellung der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie deren Begründung (Teil A und Teil B - Umweltbericht) sind den Anlagen 12 bis 14 zu entnehmen.

Die Artenschutzprüfung Stufe I entspricht der des Bebauungsplanes.

25% - Modell der Stadt Würselen

Aufgrund seiner Nettobaufläche über 1.000 m2 (Gesamtfläche beträgt 4.000 m2) unterliegt der Bebauungsplan 223 dem 25% - Modell der Stadt Würselen. Dies bedeutet, dass vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes eine notarielle Regelung mit dem Eigentümer des im Bebauungsplan 223 gelegenen Grundstückes hinsichtlich der Ablösung des der Stadt Würselen zustehenden Anteils aus seinem Grundstück zu beurkunden ist.

Unterschriftenliste von 23 Anwohnern gegen das Bauvorhaben

Obwohl in diesem Verfahrensschritt erst die Durchführung des ‘Frühzeitigen Beteiligungs- verfahrens‘ beschlossen werden soll, weist die Verwaltung nochmals darauf hin, dass im Vorfeld der Beratung des Bebauungsplanes 223 in der Sitzung des Ausschusses für Umwelt- und Stadtentwicklung am 14.02.2019 23 Anwohner des Bardenberger Gässchen und teilweise Landgraben der Stadt Würselen mit ihrer Unterschrift mitgeteilt haben, dass sie

-gegen dieses Bauvorhaben sind
(Erläuterung der Verwaltung: in der Sitzungsvorlage vorgestellt wurde die Errichtung von 3 Mehrfamilienhäusern auf den Flurstücken 568 und 567, Flur 18, Gemarkung Würselen)

-sich gegen dieses Bauvorhaben organisiert haben,

-sich im Klaren sind, dass ihre Beteiligung nach entsprechender Offenlage der verfah-rensrelevanten Unterlagen durchgeführt werden kann,

-sich zum gegebenen Zeitpunkt konstruktiv nach der Offenlage frist- und verfahrensgerecht äußern werden,

-um der Erwartung der Verwaltung und der Ausschussmitglieder nach einer ordnungsgemäßen und konstruktiven Beteiligung der Bürger zu entsprechen, zum geforderten Zeitpunkt ihre Einwände durch einen Fachanwalt verlesen lassen werden.

Hinweise der Verwaltung

Es wird darauf hingewiesen, dass sich das Verfahren trotz Vorliegen aller erforderlichen Gutachten/Stellungnahmen noch im Stadium der frühzeitigen Beteiligung befindet und aufgrund eingehender Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit oder von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Änderungen erforderlich werden können.

Auch nach Sichtung aller vorgelegten Gutachten/Stellungnahmen vertritt die Verwaltung weiterhin die Auffassung, dass sich die geplanten zwei Mehrfamilienhäuser mit 2 Vollgeschossen + Staffelgeschoss auch nach Änderung des Flächennutzungsplanes und Aufstellen eines Bebauungsplanes zugunsten einer Wohnbebauung mit Mehrfamilien-häusern - weder hinsichtlich der Höhe noch der Kubatur in das dortige Ortsbild einfügen. Gebäude mit ähnlich großer Baumasse sind im Bardenberger Gässchen nicht vorhanden. Die zuletzt errichteten vier eingeschossigen Einfamilienhäuser (mit jeweils nur einer Wohneinheit) im Bardenberger Gässchen sind freistehend und weisen lediglich 1 Vollgeschoss + Dachgeschoss auf. Sie fügen sich somit in ihre umgebende Bebauung ein und bilden zudem einen klaren Abschluss des Innenbereichs zum Außenbereich.

Gegenüber den nun geplanten zwei Mehrfamilienhäusern befindet sich offenes Feld, sodass vom städtebaulichen Bild her das Plangebiet auch weiterhin dem Außenbereich zuzuordnen ist.

Finanzielle Auswirkungen:

Bei der Erstellung des Bebauungsplanes einschließlich der 10. Flächennutzungsplan-änderung entstehen der Stadt keine Kosten. Ohne Abschluss eines städtebaulichen Vertrages hat der Vorhabenträger die erforderlichen Gutachten/Stellungnahmen sowie die Erarbeitung des Bebauungsplanes in Auftrag gegeben.

Bei Realisierung des Bebauungsplanes fließen der Stadt aus der Umsetzung des 25% - Modelles Einnahmen zu.

Auswirkungen auf das Projekt Stadt der Kinder:

Die geplante Wohnbebauung soll für Familien mit Kindern geeignet sein.

Anlagen:

Aufgrund des Gesamtumfanges werden die mit * gekennzeichneten Anlagen nicht gedruckt; sie sind im Ratsinformationssystem einsehbar.

Bebauungsplan Nr. 223 “Bardenberger Gässchen“

Anlage 1:Übersicht Plangebiet

Anlage 2:Städtebaulicher Vorentwurf mit 2 Mehrfamilienhäusern

Anlage 3:Vorentwurf Bebauungsplan mit Legende und externer Ausgleichsfläche

Anlage 4: Entwurf Begründung Teil A

Anlage 5:Entwurf Begründung Teil B - Umweltbericht

Anlage 6: Bodengutachten (Geotechnischer Bericht) *

GeoTerra Geologische Beratungsgesellschaft, Aachen, Juni 2020

Anlage 7:Gutachterliche Stellungnahme zur Versickerungsfähgikeit des Untergrundes *

GeoTerra Geologische Beratungsgesellschaft, Aachen, Oktober 2020

Anlage 8:Artenschutzprüfung (Stufe I) *

Büro für Freiraum- und Landschaftsplanung Dipl.-Ing. Guido Beuster,

Erkelenz, in Zusammenarbeit mit Dipl.-Biol. Horst Klein, Köln, Oktober 2020

Anlage 9:Landschaftspflegerischer Fachbeitrag *

Büro für Freiraum- und Landschaftsplanung Dipl.-Ing. Guido Beuster,

Erkelenz, 28.10.2020

Anlage 10:Schalltechnisches Gutachten *

SWA Schall- und Wärmemessstelle Aachen GmbH, Oktober 2020

Anlage 11:Stellungnahme zu den bergbaulichen Verhältnissen *

Prof. Dr. Heitfeld - Prof. Dr. Schetelig - Dr. Ing. Heitfeld, Beratende Ingenieure,

Aachen, März 2019

10. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich “Bardenberger Gässchen“

Anlage 12:Darstellung der 10. Änderung des FNP

Anlage 13:Entwurf Begründung Teil A

Anlage 14:Entwurf Begründung Teil B - Umweltbericht