Prüfung des Baulandbeschlusses am Standort „Elisabethinnen Kloster“ und
Anwendung des Quotenbeschlusses

Beschlussvorschlag:

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss entscheidet die Anwendung des Quotenbeschlusses am in der Vorlage beschriebenen Standort.

Erläuterungen:

Hintergrund Baulandbeschluss und Quotenregelung

Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 14.03.2007 und 19.06.2019 die Anwendung eines Kooperationsmodells zwischen Grundstücksentwicklern und der Stadt als Planungsträgerin, den Baulandbeschluss, beschlossen. Demnach werden Planverfahren zur Entwicklung von Wohnbauflächen auf Grundstücken von mindestens 5.000 m² Größe nur durchgeführt, wenn der Grundstückseigentümer der Stadt vor Einleitung des Planverfahrens ein notarielles Kaufangebot über 1/3 der zukünftigen Netto-Baulandfläche des beantragten Gebietes zum planungsunbeeinflussten Wert unterbreitet. Die Stadt erklärt sich im Gegenzug dazu bereit, ein Planverfahren mit dem Ziel einzuleiten, ein Wohngebiet zu entwickeln. Sämtliche mit der Entwicklung entstehenden Kosten werden entsprechend der Anteile der Bruttobaulandflächen aufgeteilt.

Projektbeschreibung

In dem Flurstück 454 zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg planen die Schwestern der heiligen Elisabeth, ansässig Preusweg 2, 52074 Aachen, die „Neue Nachbarschaft am Elisabethkloster“. Der Entwurf, der aus einem Wettbewerbsverfahren hervorging, sieht ein gemischtes und sozial-orientiertes Bauprojekt aus Wohnen (Studentenwohnen, Pflege, freifinanziert, gefördert), Hochschule (KatHO) und Kita/ Kindergarten vor. Grund und Boden verbleiben, bis auf die Kita, welche an einen Dritten veräußert wird, beim Kloster; die Grundstücke werden parzelliert und jeweils als Erbbaurechte von den Elisabethinnen vergeben. Im Folgenden wird anhand wohnungsfachlicher, rechtlicher, wirtschaftlicher, qualitativer und städtebaulicher Aspekte abgewogen, ob die Anwendung des Quotenbeschlusses oder des Baulandbeschlusses zu empfehlen ist.

Begründung

Die Grundfläche umfasst insgesamt 12.811m² und liegt damit über der für einen Baulandbeschluss erforderlichen Grundstücksgröße von 5.000m². Mit Bereinigung um den zu erhaltenden Hangwald beträgt die Grundfläche für alle geplanten Nutzungsarten ca. 8.800m². Da die vorherrschende Nutzungsart Geschosswohnungsbau ist, passt sie zum derzeitigen Ankaufsprofil der Stadt, welches bspw. keine Einfamilienhäuser vorsieht. Die rechtlichen und strategischen Bedingungen für den möglichen Erwerb im Rahmen des Baulandbeschlusses sind daher grundsätzlich gegeben.

Für eine wirtschaftliche Einschätzung wurden vom FB 23 die Ankaufs- und Erschließungskosten anhand des planungsunbeeinflussten Bodenwertes von 50,00€/ m² berechnet. Die sich daraus ergebene Investitionskosten (inkl. Grundstückswert, Notariatskosten, Grunderwerbssteuer, Straßenbau, Kanal- und Schachtbauanlagen, Stellplätze) von ca. 450,00€/ m² liegen unter dem für den Standort ausgewiesenen aktuellen Bodenrichtwert von 775,00€/ m², weshalb ein Ankauf hier grundsätzlich als rentabel angesehen werden kann.

Unter Berücksichtigung der reduziert angesetzten Stellplatzzahl von 29 Parkplätzen wurden von dem privaten Berater der Elisabethinnen, Dipl.-Ing. Peter Hövels, die Erschließungskosten geschätzt auf 3.512.000€, wovon die Stadt anteilig 1.200.000€ zu tragen hätte.

Es kann angenommen werden, dass durch den neu geschaffenen geförderten Wohnraum in einer gehobenen Gegend Aachens das Quartier durchmischt sowie sozialer Segregation entgegengewirkt wird. Durch den Erwerb einer dortigen Teilfläche könnte sichergestellt werden, dass preisgünstiges und gefördertes Wohnen langfristig an diesem Standort erhalten bleibt und nicht nach der Laufzeit der Sozialbindung ausläuft.

Da das Vorhaben der Elisabethinnen in Rahmen eines städtebaulichen Qualifizierungsverfahrens am 10.08.2022 mit einem einstimmigen Votum der Jury erfolgreich abgeschlossen wurde, ist das Planverfahren insofern vorangeschritten, als dass das Wettbewerbsergebnis die Grundlage für das anschließende Bebauungsplanverfahren bildet. Das Planverfahren sieht insgesamt sechs Gebäude vor, welche teilweise Mischnutzungen aufweisen. So ist in Haus 1 sowohl Hochschule als auch studentisches Wohnen und in Haus 2 Pflegewohnen geplant. In den Häusern 3 und 5 ist Geschosswohnungsbau vorgesehen, und in Haus 4 eine kombinierte Nutzung aus Wohnen und Coworking-Space im Erdgeschoss (siehe Abb. 1). Laut Entwurf des Investors beinhalten die Gebäude 2-5 insgesamt 4.200m² Wohnfläche, aufgeteilt in ca. 56 Wohnungen. Der städtische Anteil nach dem Baulandbeschluss (1/3) läge damit bei ca. 18 -19 Wohnungen.

Abbildung 1: „Neue Nachbarschaft am Kloster der Elisabethinnen“

Da bei Anwendung des Baulandbeschlusses der Stadt 1/3 der Nettobaulandfläche (Wohnen) zustehen, stellt sich die Frage nach der Durchführbarkeit der Flächenaufteilung sowie Herstellung des Wohnungsbaus. Das der Stadt zugeteilte Grundstück müsste für die Baurealisierung ausgeschrieben und bspw. im Erbbaurecht auf den Markt gebracht werden. Dieses Vorgehen ist in dem Fall aufgrund des vorangeschrittenen Planungsstandes schwierig zu realisieren, da somit eine Grundstücksfläche aus dem zusammenhängenden, aufeinander abgestimmten Planvorhaben selektiert und von einem Dritten different gestaltet wird. Aufgrund der charakteristischen Eigenschaften des Planentwurfes ist eine einheitliche architektonische Gestaltung anzustreben. Außerdem wird durch den geplanten Nutzungsmix, teils innerhalb eines Gebäudes, der Erwerb eines zusammenhängenden Grundstücksteils mit Wohnbebauung erschwert. Dazu kommt, dass das Grundstück durch die Hanglage und des daraus ergebenen Höhenprofils komplexe Anforderungen an die Erschließung aufweist (siehe Abb. 2).

Abbildung 2: Erschließungsskizze

Angesichts der aufgeführten Aspekte, insbesondere der komplexen Erschließungssituation und der multifunktionalen Nutzungen der Gebäude, erweist sich die Anwendung des Baulandbeschlusses, auch im Hinblick auf die Einhaltung städtebaulicher Qualitäten, als nicht verhältnismäßig (für ca. 18 Wohnungen) in der Durchführbarkeit.

Empfehlung über die Anwendung des Quotenbeschlusses

Die Verwaltung schlägt daher vor, hier den Quotenbeschluss anzuwenden. Die Verwaltung prüft darüber hinaus, ob in zukünftigen Verfahren der Ankauf des Flächenanteils der Stadt nach Baurealisierung stattfinden kann, um bei vorangeschrittenen Planungsvorhaben eine einheitliche Bebauung und damit Qualitätssicherung sowie mögliche Einsparpotenziale gewährleisten zu können.

Finanzielle Auswirkungen

	JA	NEIN
		x

Investive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Gesamt­bedarf (alt)	Gesamt­bedarf (neu)
Einzahlungen	0	0	0	0	0	0
Auszahlungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0	0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden
konsumtive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Folge-kosten (alt)	Folge-kosten (neu)
Ertrag	0	0	0	0	0	0
Personal-/ Sachaufwand	0	0	0	0	0	0
Abschreibungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0	0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Klimarelevanz

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
x

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

gering	mittel	groß	nicht ermittelbar

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
x

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:

			vollständig
			überwiegend (50% - 99%)
			teilweise (1% - 49 %)
	x		nicht
			nicht bekannt