Der Ausschuss für Bauangelegenheiten und Gebäudemanagement nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt die Erweiterung der Grundschule Alt-Merkstein am vorhandenen Standort entsprechend der Vorplanung der Anlage 1.

Sachverhalt:

Aufgrund der Schülerzahlenentwicklung im Bereich Merkstein insbesondere durch das Neubaugebiet An der Herrenstraß ergibt sich ein zusätzlicher Raumbedarf für die Grundschule Alt-Merkstein.

Die Angelegenheit wurde bereits mehrfach in verschiedenen Fachausschüssen beraten. Die Verwaltung wurde zuletzt in der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 09.06.2020 beauftragt, mobile Klassenräume am Alt-Standort bis zur Fertigstellung eines Schulerweiterungsbaus oder Schulersatzneubaus bereitzustellen. Darüber hinaus wurde die Verwaltung beauftragt, die Grundlagen für eine abschließende Entscheidung hinsichtlich eines Schulerweiterungsbaus am derzeitigen Standort im Vergleich zu einem Schulersatzneubau im Bereich des geplanten Wohngebietes Am Maar zu präzisieren.

1. Ausgangssituation

Der notwendige Raumbedarf für die Grundschule Alt-Merkstein wurde aufgrund der Schulentwicklungsplanung ermittelt. Grundlage ist die mittelfristig dauerhafte Dreizügigkeit der Schule. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der beengten Raumsituation derzeit Schulnebenräume (Schulleiterbüro, Sekretariat, Räumlichkeiten für Sozialarbeiter etc.) nicht, nicht in ausreichender Größe bzw. teilweise funktional ungünstig zur Verfügung stehen.

1. Erweiterung am vorhandenen Standort mit Sanierung der Bestands-/Altgebäude
   1. Entwurfsplanung

Der Raumbedarf für eine Erweiterung des Schulgebäudes am bisherigen Standort wurde mit 1.175 qm Nutzfläche ermittelt. Die weiteren Flächen können in den Altgebäuden bereitgestellt werden. Teilweise sind Umnutzungen erforderlich. Die Pavillonklassen würden sodann beseitigt.

In der Anlage 1 ist die bisher besprochene Erweiterung der Grundschule Alt-Merkstein am derzeitigen Standort dargestellt. Diese Erweiterungsplanung wurde bereits im Bau- und Verkehrsausschuss am 19.05.2020 vorgestellt.

2.2. Sanierungsmaßnahmen im Bestand

Die Gebäude der Grundschule Alt-Merkstein sind aus den Baujahren 1889 und 1962. Im Rahmen eines möglichen Erweiterungsbaus ist es sinnvoll und notwendig, die vorhandenen Räumlichkeiten ebenfalls zu sanieren und auf den Stand der Technik zu bringen. Dies ergibt sich notwendigerweise ebenfalls aus der Anbindung des Erweiterungsbaus an den Bestand.

In den Sitzungen des Bau- und Verkehrsausschusses am 19.05.2020 und des Haupt- und Finanzausschusses am 09.06.2020 wurden notwendige Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen pauschal dargestellt, ohne das die Gebäudesubstanz detailliert untersucht wurde. Dies ist zwischenzeitlich erfolgt. Das Ergebnis ist in der als Anlage 2 beigefügten Bestands- und Sanierungsbewertung zusammengefasst.

Diese Studie wurde aufgrund von umfassenden Gebäudebesichtigungen, Herbeiziehung externer Berater sowie auf der Grundlage vorliegender Bestandsunterlagen erstellt. Für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen wurden die hierfür entstehenden Kosten aufgrund von Erfahrungswerten, Ausschreibungsergebnissen und vergleichbaren Baumaßnahmen ermittelt und aufgeführt.

Neben den zwingend notwendigen Sanierungsmaßnahmen sind ebenfalls aus der Sicht der Verwaltung notwendige und wichtige energetische Maßnahmen aufgeführt worden.

Es wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass bei der jetzigen Prüfungs- und Planungstiefe Abweichungen von den Kostenschätzungen wahrscheinlich sind. Dies gilt im Übrigen auch für die Kostenschätzungen für den Ersatzneubau. Die Verwaltung hat deshalb in der Kostenbetrachtung Risikozuschläge berücksichtigt.

2.3. Zeitplanung

Aufgrund der notwendigen Ausschreibungs- und Planungszeiten könnte ein Erweiterungsbau bis zum 01.04.2024 fertig gestellt sein.

1. Ersatzneubau im Rahmen der städtebaulichen Gesamtentwicklung Am Maar
   1. Systemskizze/Lageplan

Hinsichtlich des vorgeschlagenen Ersatzneubaus der Grundschule Alt-Merkstein ist von einem Raumbedarf von insgesamt ca. 3.000 m² Nutzfläche auszugehen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass ein Ersatzneubau eingebettet werden müßte in die aktuellen Planungen und Überlegungen für das Neubaugebiet am Maar sowie die Errichtung einer Zentralsportanlage für die Merksteiner Fußballvereine. Hierdurch ergeben sich insbesondere zeitliche, planungsrechtliche und baustrukturelle Abhängigkeiten. Diese sind zu berücksichtigen.

In der Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses am 28.05.2020 wurden die Rahmenbedingungen für einen Ersatzneubau im Bereich des geplanten Wohngebietes Am Maar bzw. der derzeit noch als Sportflächen genutzten Grundstücksflächen an der Waidmühle dargestellt. Der entsprechende Übersichtsplan ist nochmals als Anlage 3 beigefügt. Die dargestellte Variante stellt lediglich eine Möglichkeit dar.

Es ist erforderlich, hierfür den Flächennutzungsplan zu ändern und einen Bebauungsplan aufzustellen. Nach Erfahrungen der Verwaltung mit ähnlich großen Wohngebieten ist hierfür mit einer Entwicklungszeit von bis zu zwei Jahren zu rechnen. Teilweise könnten die Änderung des Planungsrechtes und die Gebäudeplanungen parallel erfolgen.

Unabhängig hiervon sind für einen solitären Ersatzschulneubau die notwendigen Ausbaumaßnahmen zur Erschließung (Entwässerung, Straßenausbau etc.) und der notwendigen Infrastruktur (Stellplätze, Schulhof etc.) zu berücksichtigen.

Im Weiteren ist ebenfalls noch abzuklären, ob der Bahnknotenpunkt An der Waidmühl umgestaltet werden muss (Fußgängerüberwege, Abbiegebeziehungen etc.). Hierzu bedarf es detaillierter Planungen und darauf aufbauend Abstimmungen mit der EVS. Ob und in welchem Umfang Kosten entstehen, kann derzeit noch nicht beurteilt werden.

3.2. Zeitplanung

Aufgrund der notwendigen Vorentscheidungen (Zentralsportanlage etc.) sowie der planungsrechtlichen Verfahrensschritte (Flächennutzungsplanänderung, Bebauungsplanverfahren etc.) könnte der Ersatzneubau frühestens zum 01.07.2026 fertig gestellt sein.

1. Investitionskosten der Varianten
   1. Gesamtkosten

Aufgrund des derzeitigen Planungs- und Bearbeitungsstandes geht die Verwaltung von folgenden Kosten aus:

Maßnahme	Ersatzneubau	Erweiterungsbau plus Sanierung
Neubaukosten	14.285.000	5.094.000
Sanierungskosten	0	3.056.000
Sonstige Kosten	405.000	0
Gesamtkosten	14.690.000	8.151.000

In den Anlagen 4 und 5 sind die Kostenermittlungen detailliert dargestellt. Es wird darauf hingewiesen, dass Erschließungs- und Ausbaukosten für die Straße An der Waidmühl nur anteilig berücksichtigt worden sind. Kosten für einen evtl. Ausbau der Bahnüberquerung sind nicht berücksichtigt worden. Bundeszuschüsse für energetische Neubauten bzw. energetische Sanierungsmaßnahmen sind berücksichtigt worden.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass ein Erweiterungsbau mit Sanierung der Altgebäude am vorhandenen Standort die geringsten Investitionskosten verursachen würde.

4.2. Kostenrisiken

Es wird hierbei ausdrücklich nochmals darauf hingewiesen, dass die Kostenschätzungen in der derzeitigen Planungs- und Bearbeitungstiefe mit Unsicherheiten behaftet sind. Dies gilt sowohl für den Ersatzneubau als auch für einen Erweiterungsbau einschließlich der notwendigen Sanierungsmaßnahmen.

Mögliche Risiken beim Ersatzneubau bzw. Erweiterungsbau sind z.B. nachträgliche Erhöhungen des Raumbedarfes, ein weiterer exorbitanter Anstieg der Baupreise sowie bei den Sanierungsmaßnahmen im Bestand (anderes Schadensbild mit verändertem/erhöhtem Sanierungsaufwand bei Öffnung von Bauteilen etc.). zusätzliche unvorhersehbare Kosten.

Die Verwaltung hat jedoch Risikozuschläge berücksichtigt.

4.3. Kostenindexierung

Die Baupreise sind in den letzten fünf Jahren deutlich angestiegen (z.B. 2020 um ca. 4,5 %). Es ist daher eine Indexierung berücksichtigt worden. Diese beträgt je Jahr 3,5 % entsprechend den Steigerungswerten der letzten fünf Jahre und wurde bis zum jeweiligen Baubeginn berücksichtigt.

4.4. Vermarktungserlöse für Grundstücksflächen

Eine mögliche Vermarktung von Grundstücksflächen wurde beim Variantenvergleich nicht berücksichtigt, weil die zur Verfügung stehenden Flächen des jetzigen Standortes (ca. 6.400 qm) nach Aufgabe und Abriss der Gebäude sowie die benötigten Flächen für einen Ersatzneubau An der Waidmühl gleich zu bewerten sind und sich insoweit kein zusätzlicher Vermarktungsvorteil ergeben würde. Bei einem Ersatzneubau wurden jedoch die Kosten für das Freiräumen des alten Schulstandortes berücksichtigt, damit dieser vermarktet werden könnte.

1. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

In der Anlage 6 sind die Varianten im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bewertet worden.

Diese stellt die zusätzlichen Belastungen für den Wirtschaftsplan und den Ressourcenverbrauch über eine 30-jährige Nutzungsdauer für die Bereitstellung der notwendigen Schulräumlichkeiten dar. Alle Angaben wurden im Rahmen der Barwertmethode abgezinst, so dass alle Erträge und Aufwendungen auf einen einheitlichen Bezugszeitpunkt abgezinst worden sind. Hiernach ergeben sich folgende Auswirkungen:

Zusätzliche Aufwendungen im	Ersatzneubau	Erweiterung plus Bestandssanierung
Wirtschaftsplan (nominal)	12.347.000	7.593.000
Wirtschaftsplan (Barwert)	9.550.000	5.848.000
Ressourcenverbrauch unter Anrechnung des Gebäuderestwertes nach 30 Jahren	5.510.000	4.027.000

Als Ergebnis ist festzustellen, dass ein Erweiterungsbau mit der Sanierung der Bestandsgebäude in den finanziellen Auswirkungen sowohl im Wirtschaftsplan als auch im Ressourcenverbrauch die wirtschaftlichste Variante darstellt.

Bei dem Variantenvergleich wurde berücksichtigt, dass für den Altbestand zuzüglich eines Erweiterungsbaus am vorhandenen Standort als auch für den Ersatzneubau an einem neuen Standort eine gleich große Gebäudefläche der Schule bereitgestellt wird. Von daher ergeben sich keine Unterschiede bei den laufenden Bewirtschaftungskosten (Gebäudereinigung, Hausmeisterdienste, Gebäudeversicherung etc.).

Entsprechendes gilt für die Kosten der Bauunterhaltung. Üblicherweise werden hierbei entsprechend den Empfehlungen der kommunalen Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsvereinfachung (KGSt) 1,2 % des Neubauwertes berücksichtigt. Mit diesem Unterhaltungsbudget werden alle notwendigen Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen während des 30-jährigen Betrachtungszeitraumes abgedeckt. Dies umfasst z. B. eine notwendige umfassende Dachsanierung ebenfalls wie den Austausch von technischen Anlagen z. B. Wärmeversorgungsanlagen.

Sowohl der Ersatzneubau als auch der Erweiterungsbau würden nach den neuesten energetischen Anforderungen erstellt. Darüber hinaus würden energetische Sanierungsmaßnahmen am Altgebäude durchgeführt, so dass keine oder nur geringe weiteren Energieeinsparvorteile für den Altstandort wahrscheinlich sind.

Für die Neubauten wurden Abschreibungen für eine Nutzungsdauer von 60 Jahren berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer für die Altgebäude wurde aufgrund der umfassenden Sanierungsmaßnahmen nach der Sachwertrichtlinie neu mit 40 Jahren ermittelt und zugrunde gelegt.

Es wurden Darlehensaufnahmen bei der Kfw-Bank berücksichtigt.

1. Nicht monetäre Bewertung der Varianten

Im Rahmen einer Gesamtbetrachtung ist es zur Entscheidungsfindung notwendig, ebenfalls die nicht monetären Auswirkungen der beiden Varianten zu betrachten. Diese sind in der Anlage 7 für die beiden Varianten detailliert dargestellt worden.

Es ist festzustellen, dass für einen Erweiterungsbau und die Sanierung der Bestandsgebäude insbesondere die Weiternutzung des etablierten Schulstandortes mit direkter sicherer fußläufiger Verbindung nach Merkstein und in das Neubaugebiet An der Herrenstraß sprechen. Darüber hinaus fallen insbesondere die kürzere Planungs- und Bauzeit ins Gewicht. Negativ sind die teilweise bleibenden funktionellen Einschränkungen im Altgebäude aus dem Jahr 1889 zu berücksichtigen. Darüber hinaus stellen Sanierungen im Bestand immer ein gewisses finanzielles Risiko dar.

Beim Ersatzneubau fallen insbesondere die längere Planungs- und Bauzeit, die planungsrechtlichen ungeklärten Rahmenbedingungen (Erschließung, Zentralsportanlage, Querung Bahnstrecke etc.) kritisch ins Gewicht. Darüber hinaus besteht ein Risiko dahingehend, dass im Rahmen der weiteren Detailplanungen zusätzliche Raumbedarfe / -wünsche und damit Kosten entstehen. Positiv ist sicherlich herauszuheben, dass bei einem Ersatzschulneubau die funktionelle Raumgestaltung unter Berücksichtigung aller aktuellen pädagogischen Anforderungen erfolgen kann.

Zusammenfassende Bewertung:

Nach Auswertung der Rahmenbedingungen sowie der finanziellen und nicht monetären Auswirkungen schlägt die Verwaltung vor, am bisherigen Standort der Grundschule Alt-Merkstein einen Erweiterungsbau zu errichten und die Bestandsgebäude zu sanieren.

Rechtliche Grundlagen

§§79 ff. Schulgesetz NRW

Exkurs:

In der Anlage 8 ist der vorgesehene Standort für die Mobilbauklassen für den Zeitraum der Baumaßnahme beigefügt. Dieser wurde zuletzt mit der Schule nochmals abgestimmt. Die Mobilbauklassen sollen mit Schulbeginn 2021/2022 in Betrieb genommen werden.

Anlagen:

1 – Entwurfsplanung Erweiterungsbau

2 – Bestands- und Sanierungsbewertung

3 – Systemskizze/Lageplan

4 - Kostenschätzung Ersatzneubau im Bereich An der Waidmühl

5 – Kostenschätzung Erweiterungsbau mit Sanierungen der Bestandsgebäude

6 – Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

7 – Nicht monetäre Bewertung

8 – Lageplan Mobilbauklassen

Finanzielle Auswirkungen (einschl. Darstellung der Folgekosten – Sach- und Personalaufwendungen – sowie Folgeerträge):

1. Gesamtkosten

X	Pflichtaufgabe
	Freiwillige Aufgabe

Haushaltsmittel stehen zur Verfügung

X

ja

nein

Die Kosten der Erweiterung sowie der darüber hinaus notwendigen Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den Altgebäuden belaufen sich auf insgesamt ca. 8.151.000 €. Bei der Investitionsnummer I 18 65ABH 11 (laufende Nummer 353) sind für 2021 350.000,-- € sowie Verpflichtungsermächtigungen in Höhe von 5 Mio. € berücksichtigt.

Die Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan sind in der Vorlage dargestellt.

Auswirkungen auf den Klimaschutz:

keine Auswirkungen

x	positive Auswirkungen

negative Auswirkungen

Der Erweiterungsbau wird nach neuesten geltenden energetischen Anforderungen erstellt. Er wird zu zusätzlichen Energieverbräuchen und CO²-Emissionen führen. Diese werden jedoch teilweise durch energetische Sanierungsmaßnahmen im Bestand wieder reduziert. Darüber hinaus ist der Erhalt von Einrichtungen nachhaltiger als Neubauten.