Bebauungsplan Nr. 365 - Am alten SC Kellersberg Sportplatz -
a) Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 365- Am alten SC Sportplatz -
b) Billigung des städtebaulichen Vorentwurfes
c) Beschluss über die Durchführung einer informellen Bürgerinformation

Darstellung der Sachlage:

Gemäß des Alten- und Pflegegesetzes i. V. m. der Bedarfsplanung der Städteregion Aachen besteht ein Bedarf von 63 Pflegeplätzen für die Stadt Alsdorf. Daher ist die Errichtung einer Seniorenpflegeeinrichtung (vollstationäre Dauerpflegeplätze, vollstationäre Kurzzeitpflegeplätze, Tagespflegeplätze, ambulante Wohngruppen mit Appartements) mit begleitenden Einrichtungen wie Therapiezentrum, seniorengerechten Wohneinheiten u. a. auf den Flächen des ehemaligen SC Sportplatzes an der Husemannstraße im Stadtteil Alsdorf-Kellersberg beabsichtigt.

Lage des Plangebietes

Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 365 –Am alten SC Sportplatz – befindet sich zentral innerhalb des Stadtteils Alsdorf-Kellersberg und umfasst die Fläche des Sportplatzes Kellersberg sowie angrenzende Freiflächenbereiche. Es handelt sich konkret um die Flächen Gemarkung Alsdorf, Flur 23, Flurstücke 194, 1387, 1388, 1476, 1587, 1657 und 1655 sowie Teile der Flurstücke 679, 1280, 1281, 1475 und 1686. Das Plangebiet grenzt im Norden an die Husemannstraße sowie im Osten, Süden und Westen an private Grundstücke, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Südwestlich des Plangebietes befindet sich ein Weiterbildungszentrum (VabW – Verein für allgemeine und berufliche Weiterbildung e.V.).

Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 2,5 ha (25.825 qm). (Anlage1)

Planerische Rahmenbedingungen

Regionalplan

Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Aachen (GEP Region Aachen, 2003) stellt für das Plangebiet ASB – Allgemeiner Siedlungsbereich dar.

Landschaftsplan

Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb des Geltungsbereiches eines Landschaftsplanes bzw. die Festsetzungen des Landschaftsplanes I „Herzogenrath – Würselen“ sind gem. § 20 Abs. 3 LNatSchG NRW für die verfahrensgegenständlichen Flächen außer Kraft getreten.

Flächennutzungsplan

Für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz – stellt der rechtskräftige Flächennutzungsplan 2004 mit seinen Änderungen (Stand 2018) bereits „Wohnbauflächen“ dar. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist für den Bereich des Sportplatzes nicht erforderlich. Im Bereich der Turnhalle stellt der Flächennutzungsplan eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Turnhalle“ dar. Dieser Bereich wird im Zuge der Berichtigung angepasst.

Anlass und Ziel des Bebauungsplanes Nr. 365- Am alten SC Sportplatz -

Das Plangebiet umfasst die Fläche des bestehenden Sportplatzes Kellersberg an der Husemannstraße, welcher in der Vergangenheit durch den Verein SC Kellersberg 1958 e.V. genutzt wurde. Ferner werden im Westen angrenzende Privatflurstücke miteinbezogen, sodass hier die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine maßvolle Nachverdichtung der rückwärtigen Grundstücke der Broicher Straße geschaffen werden können. Gemäß Sportstättenentwicklungsplan der Stadt Alsdorf 2015-2020 wird an der Nutzung der Fläche als Sportplatz nicht festgehalten. Durch die Optimierung der Schulsportanlagen und Inbetriebnahme des neuen Sportplatzes am Energeticon ist der Bedarf an Sportflächen für Schulen und Vereine zukünftig anderweitig abgedeckt. Die Fläche im Plangebiet wird daher frei und kann einer neuen Nutzung zugeführt werden.

Am 13.12.2018 hat der Städteregionsrat der StädteRegion Aachen die verbindliche Bedarfsplanung 2019-2021 nach § 7 Abs. 6 Alten- und Pflegegesetz NRW für die Städteregion Aachen beschlossen. Diese weist für die Stadt Alsdorf einen Bedarf von 63 Plätzen in einer vollstationären Pflegeeinrichtung aus. Vorzugsweise soll die Einrichtung in Alsdorf im Sozialraum „Alsdorf – Kellersberg oder Alsdorf-Ofden, Schleibach“ errichtet werden. Aufgrund der Standortqualitäten der hiesigen Fläche, wie z.B. der zentralen Lage der hiesigen Fläche, seiner guten äußeren Erschließung (Anschluss an das überörtliche Straßennetz B57; fußläufige Entfernung zum Euregiobahnhaltepunkt „Alsdorf-Kellersberg“) sowie der fußläufigen Erreichbarkeit vorhandener Nahversorgungsangebote, ist der Standort städtebaulich prädestiniert für die Errichtung einer Pflegeeinrichtung, um den oben skizzierten kurzfristigen Bedarf an Pflegeplätzen abdecken zu können. Ein diesbezügliches Verfahren zur Bedarfsausschreibung wurde seitens der zuständigen Städteregion Aachen durchgeführt.

Ferner hat das A51.1 – Jungendverwaltungsamt angeregt in der weiteren Planung die Errichtung eines Spielplatzes zu berücksichtigen, um dem Bedarf an Spiel- und Bewegungsmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche im Ortsteil Rechnung zu tragen und im städtebaulichen Konzept eine ca. 1.500m² große Spielplatzfläche zu integrieren. Perspektivisch könnte dafür der Spielplatz Kellersberg – Hermannstraße aus der Nutzung entlassen werden.

Es bleibt festzuhalten, dass an der Nutzung der bestehenden Turnhalle derzeit festgehalten wird. Dennoch sollen planungsrechtliche Voraussetzungen für eine Arrondierung der Wohnbebauung sowie für den o. g. Spielplatz geschaffen werden, falls die Nutzung der Turnhalle perspektivisch aufgegeben werden sollte.

Ziel des Bebauungsplans Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz – ist daher insbesondere die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Seniorenpflegeeinrichtung, ein Therapiezentrum sowie weitere seniorengerechte Wohnformen zur Deckung des vorhandenen und zukünftigen Bedarfs an Betreuungsplätzen und Wohnflächen für Senioren im Stadtteil Alsdorf-Kellersberg.

Inhalt des städtebaulichen Entwurfkonzeptes

Geplant ist die Schaffung eines neuen Pflegewohnheims, eines Therapiezentrums, von fünf Seniorenwohnhäusern sowie ca. 16 Wohnhäusern in Form von Einfamilien-/ und Reihenhäusern-/ und Doppelhaushälften auf einer Fläche von insgesamt ca. 2,5 ha.

Darüber hinaus ist im nordwestlichen Bereich des Geltungsbereiches ein Mehrfamilienhaus in unmittelbarer Umgebung des Pflegewohnheims und des Therapiezentrums geplant.

Insgesamt sieht der städtebauliche Investorenentwurf ca. 90 Wohneinheiten sowie eine Pflegeeinrichtung mit 65 vollstationären Dauerpflegeplätzen, 15 vollstationären Kurzzeitpflegeplätzen, 23 Tagespflegeplätzen und ambulante Wohngruppen mit 10 Appartements vor. Der Betreiber des Seniorenwohnheimes plant zudem einen Veranstaltungsraum mit Quartiersnutzungsmöglichkeiten und Cafeteria.

Des Weiteren soll im Plangebiet eine ausreichend dimensionierte Veranstaltungsfläche für die Bewohner von Kellersberg vorgehalten werden, um beispielsweise ein Martinsfeuer oder sonstige Festlichkeiten für die Gemeinschaft ermöglichen zu können. Die genaue Lage der Fläche soll im weiteren Verfahrensverlauf, unter Berücksichtigung des Baumbestandes, festgelegt werden.

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über eine neugeplanten Ringstraße, die sowohl an die derzeit bestehende Husemannstraße im Norden als auch an die Lassalleestraße im Osten angeschlossen wird. Ferner gehen von der neu anzulegenden Ringerschließung vereinzelte Stichstraßen ab. Die neugeplanten Verkehrsflächen sollen zum Teil als öffentliche Mischverkehrsfläche und private Verkehrsfläche angelegt werden.

Für den ruhenden Verkehr sind derzeit im oberirdischen Bereich des Plangebietes 47 öffentliche, 108 private Stellplätze und 10 weitere Garagenstellplätze vorgesehen. Inwieweit ggf. noch weitere Stellplätze generiert werden können, wird im weiteren Verfahren geprüft. Für die Häuser 6 und 7 ist jeweils eine Tiefgarage angedacht. Die technische Realisierbarkeit dieser ist jedoch im Rahmen des Verfahrens (u.a. durch eine geologische Begutachtung) abschließend zu prüfen.

Eine fußläufige Anbindung an den Nordring im Süden ist optional möglich. Eine entsprechende Übersicht ist dem städtebaulichen Konzept zu entnehmen. (Anlage 2)

Die geplante Seniorenpflegeeinrichtung soll in dreigeschossiger Bauweise mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss errichtet werden. Die Gebäudekubatur bildet durch die Form einen Hof in Südlage aus, der als qualitativ hochwertiger Aufenthaltsort für die Anwohner der Einrichtung dienen soll. Innerhalb der Seniorenpflegeeinrichtung sollen Veranstaltungsflächen geschaffen werden, die unterhalb der Größenordnung einer Veranstaltungsstätte liegen.

In Anlehnung an das Pflegewohnheim sind die südlich gelegenen Seniorenwohnhäuser, sowie das nordwestlich gelegene Therapiezentrum ebenfalls in dreigeschossiger Bauweise mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss geplant. Gleiches gilt für das Mehrfamilienhaus, welches im nordwestlichen Bereich des Geltungsbereiches geplant ist.

Die Einfamilien-/ und Reihenhäusern-/ und Doppelhaushälften, welche für die westlichen und südlichen Randbereiche des Plangebietes vorgesehen sind, werden in ein- bis zweigeschossiger Bauweise errichtet, um sich in die umliegende Bebauungsstruktur einzufügen. (Anlage 2)

Darstellung der Rechtslage:

Grundlage des Bebauungsplans Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz – ist das Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), in der zuletzt geänderten Fassung. Aufgrund der inneren Lage des Plangebietes innerhalb des Stadtteils Kellersberg handelt es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung. Gemäß § 13a BauGB kann ein Bebauungsplan im sogenannten beschleunigten Verfahren durchgeführt werden, wenn das Verfahren der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderer Maßnahmen der Innenentwicklung dient und die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO nicht mehr als 20.000 m² beträgt (§ 13a (1) Nr. 1 BauGB).

(Plangebietsgröße von 25.825m² x 0,4 GRZ I = 10.330m² < 20.000m²)

(Plangebietsgröße von 25.825m² x 0,6 GRZ II = 15.495m² < 20.000m²)

Somit wird mit dem Plangebiet für ein allgemeines Wohngebiet auf 25.825 m² der Grenzwert der zulässigen Grundfläche von 20.000 m² nicht überschritten. Der Bebauungsplan Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz – sieht eine maßvolle Nachverdichtung mit entsprechenden Festsetzungen in allseits integrierter Lage vor und entspricht dem vom Gesetzgeber vorgegebenem Leitbild der Innenentwicklung.

Auch werden durch das Baugebiet keine ausgewiesenen Schutzgebiete beeinträchtigt. Des Weiteren besteht keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung. Somit kann das Bebauungsplanverfahren gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Entsprechend gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2a BauGB kann demnach verzichtet werden. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung entfällt

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung der Stadt Alsdorf

a) beschließt die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz – im beschleunigten Verfahren für Pläne der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB. Die genaue Abgrenzung des Plangebietes geht aus dem beigefügten Lageplan (Anlage 1) hervor, der Bestandteil des Beschlusses wird.

b) billigt den städtebaulichen Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz – (Anlage 2).

c) beauftragt die Verwaltung mit der Durchführung einer informellen Bürgerinformation zum Bebauungsplan Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz –.

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Mit der Durchführung des Bebauungsplanes Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz – entstehen der Stadt Alsdorf Personalkosten.

Die Planungskosten durch ein externes Ingenieurbüro, Gutachten etc. sowie die weiteren Kosten der Erschließung sind durch den Investor zu tragen.

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 365 – Am alten SC Sportplatz - wird die planungsrechtliche Grundlage für die Nachverdichtung der bestehenden Wohnlage Kellersberg geschaffen. Unter der Berücksichtigung des demographischen und gesellschaftlichen Wandels und des aktuellen Bedarfes von Pflegeplätzen sowie altersgerechten Wohnens wird somit nachhaltiger Wohnraum für Senioren in integrierter Lage geschaffen und den diesbezüglichen Bedürfnissen der Alsdorfer Bevölkerung Rechnung getragen.

Da es sich hier um ein Vorhaben der Innenentwicklung auf Grundlage der Änderung des bestehenden Planungsrechtes handelt, wird eine Inanspruchnahme von Flächen in Freiräumen vermieden, was dem Leitbild einer nachhaltigen Stadtentwicklung entspricht.

Der heutige Sportplatz sowie die angrenzenden Grün- und Freiflächenbereiche werden in die künftige Siedlungsentwicklung integriert. Das bestehende Vereinsheim des SC Kellersberg soll zudem überplant werden.

Mit dem Bau einer Seniorenwohnanlage sowie weiterer seniorengerechter Wohnungen wird den gesteigerten Bedarfen des Stadtteils Alsdorf-Kellersberg sowie des gesamten Stadtgebietes entsprochen.

Ferner entsteht für den Ortsteil Kellersberg und das gesamte neue Wohnquartier eine Grünanlage, die eine punktuelle Nutzung zulässt.

Anlagen:

Anlage 1: Abgrenzung des Plangebietes zum Bebauungsplan Nr. 365

Anlage 2: Städtebaulicher Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 365

				gez. Lo Cicero-Marenberg
Bürgermeister		Erster Beigeordneter		Technische Beigeordnete
Kämmerer		Referat Jugend, Schulen und Sport		Kaufmännischer Betriebsleiter ETD
Technischer Betriebsleiter ETD		Rechnungsprüfungsamt